Adalar Avukat ve Hukuki Rehber: Yargı Çevresi, Lojistik ve Temel Dinamikler
İstanbul'un Prens Adaları; Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada ve Sedef Adası ile kendine has bir mikrokozmos oluşturur. Tarihi dokusu, denizi ve doğasıyla büyüleyici olan bu coğrafya, hukuki süreçler söz konusu olduğunda anakaradan tamamen farklı dinamiklere sahiptir. "Adalar Avukat" arayışı içinde olan bir müvekkil için süreç; sadece dilekçe yazıp dava açmaktan ibaret değildir. Adaların coğrafi konumu, mevsimsel nüfus değişimi ve "SİT Alanı" statüsü, en basit hukuki işlemi bile adalar avukat ile çalışmamanız halinde karmaşık bir prosedüre dönüştürebilir.
Toplamda 5 bölümden oluşacak bu dev rehber serisinde; miras hukukundan imar cezalarına, kira uyuşmazlıklarından işletme ruhsatlarına kadar Adalar'a özgü tüm hukuki sorunları A'dan Z'ye ele alacağız. İlk bölümde, hukuki altyapıyı, yargı yetkisini ve Adalar'da dava takibinin lojistik zorluklarını inceliyoruz.
- 1. Adalar'ın Yargı Çevresi ve Adli Yapısı
- 2. Coğrafi Engeller ve Ulaşım Lojistiği
- 3. Adli Kolluk ve Soruşturma Süreçleri
- 4. Yazlıkçı & Yerleşik Nüfus Dengesi
- 5. Tebligat Sorunları ve Çözümleri
- 6. SİT Alanları, İmar Cezaları ve 2863 Sayılı Kanun
- 7. Adalar'da Gayrimenkul Alım-Satım Riskleri
- 8. Plaj İşletmeleri, Ecrimisil ve Kıyı Kanunu
- 9. Komşuluk Hukuku ve Gürültü Sorunları
- 10. Adalar'da Miras Hukuku: Köşklerin Paylaşımı
- 11. İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
- 12. Aile Hukuku ve Boşanmada Mal Paylaşımı
- 13. Adalar'da Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
- 14. Sezonluk Kiralama (Airbnb) ve Hukuki Riskler
- 15. İş Yeri Kiraları ve Tahliye Taahhütnamesi
- 16. İcra Takipleri ve Haciz İşlemleri
- 17. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Adalar'ın Yargı Çevresi: Davalar Hangi Adliyede Görülür?
Adalar ilçesinde ikamet eden veya burada hukuki bir ihtilaf yaşayan vatandaşların en sık düştüğü yanılgı, davalarının Adalar içinde çözüleceği düşüncesidir. Adalar Adliyesi birlikte, Adalar ilçesi yargı çevresi bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi'ne (Kartal) bağlanmıştır.
2. Coğrafi Engeller: Lodos, Vapur Saatleri ve Hukuki Süreler
Bir avukatın İstanbul'un herhangi bir ilçesinde duruşmaya gitmesi ile Adalar'dan gelen bir dosyanın takibi arasında "deniz" kadar fark vardır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) süreleri kesin olarak belirler. "Vapur iptal oldu, duruşmaya gelemedim" mazereti, her zaman mahkeme heyeti tarafından kabul görmeyebilir. Mesleki mazeret sunulsa dahi, davanın ertelenmesi müvekkil için zaman kaybıdır.
Keşif İşlemlerinin Lojistiği
Adalar davalarının en kritik aşaması "Keşif"tir. Mahkeme heyetinin (Hakim, Katip, Mübaşir) ve Bilirkişilerin (İnşaat Mühendisi, Mimar, Kadastro Teknisyeni vb.) taşınmazın bulunduğu adaya götürülmesi davacı tarafın sorumluluğundadır. Bu süreç:
- Adliyeden heyetin alınması,
- Deniz taksi veya vapur ile adaya intikal,
- Ada içinde elektrikli araçlarla (eski faytonlar yerine gelen araçlar) taşınmaza ulaşım,
- Keşif sonrası heyetin tekrar adliyeye bırakılmasını kapsar.
Bu lojistik operasyon doğru yönetilmezse, örneğin araç bulunamazsa veya bilirkişi vapuru kaçırırsa, keşif yapılamaz ve dava en az 3-4 ay sonraya ertelenir. Adalar'da uzmanlaşmış bir hukuk bürosu, bu operasyonel süreci yöneterek davanın sürüncemede kalmasını engeller.
3. Adli Kolluk İlişkileri: Polis, Jandarma ve Soruşturma Aşaması
Adalar'da işlenen suçlarda, savcılık makamı Kartal'da olsa da, ilk müdahale ve delil toplama işlemi yereldeki kolluk kuvvetleri tarafından yapılır. Adalar İlçe Emniyet Müdürlüğü ve belirli bölgelerde (özellikle ormanlık alanlarda) Jandarma Komutanlığı yetkilidir.
Bir suç işlendiğinde süreç şöyle ilerler:
- Olay yerine gelen polis ekipleri tutanak tutar.
- Şüpheli ve mağdurlar Adalar'daki karakola götürülür.
- Nöbetçi Cumhuriyet Savcısı (Kartal'da bulunur) telefonla aranarak talimat alınır.
- Gözaltı kararı verilirse, şüpheli polis eşliğinde deniz yoluyla Kartal Adliyesi'ne sevk edilir.
4. Yazlıkçı vs. Yerleşik: Demografik Yapının Hukuka Etkisi
Adalar'ın nüfusu kışın 15-20 bin civarındayken, yazın günübirlikçilerle birlikte 100 binleri aşmaktadır. Bu durum hukuki ihtilafların türünü de değiştirir. Kışın daha çok miras, tapu ve kadastro sorunları gündemdeyken; yazın gürültü şikayetleri, darp, hırsızlık, işletme ruhsat sorunları ve kısa dönemli kiralamalardan (Airbnb vb.) kaynaklı komşuluk hukuku ihlalleri artış gösterir.
Özellikle yaz aylarında artan "Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma" suçlamaları ve Kabahatler Kanunu cezaları, adadaki sosyal yaşamın hukuki bir yansımasıdır. İşletmelerin masa-sandalye işgalleri nedeniyle belediye ile yaşadığı idari uyuşmazlıklar da bu dönemin sıcak konularındandır.
5. Adalar'da Tebligat Sorunu ve Çözüm Yolları
Hukukta tebligat, davanın can damarıdır. Tebligat yapılmadan yargılama ilerlemez. Adalar'da adres kayıt sistemi (MERNİS) ile fiili durum arasında ciddi farklar vardır. Çoğu mülk sahibi "yazlıkçı" olduğu için, kışın tebligat yapıldığında adreste kimse bulunmaz. Postacı kapıya "haber kağıdı" yapıştırıp tebligatı muhtara bıraktığında, tebligat yapılmış sayılır (Tebligat Kanunu Md. 21/2).
Müvekkil, kışın İstanbul'daki evinde yaşarken, adadaki evine gelen ve muhtara bırakılan tebligattan haberdar olmazsa:
- Duruşma gününü kaçırabilir,
- Aleyhine açılan davaya cevap süresini (2 hafta) kaçırabilir,
- Kesinleşen bir icra takibi nedeniyle banka hesaplarına haciz konulabilir.
Bu nedenle, Adalar'da mülkü olan kişilerin e-Devlet üzerinden UYAP Vatandaş Portalını düzenli kontrol etmeleri veya bir adalar avukat aracılığıyla düzenli risk analizi yaptırmaları önerilir. Aksi takdirde, yazın adaya döndüğünüzde kapınızda bir tahliye emri veya haciz ihbarnamesi ile karşılaşmanız işten bile değildir.
Rehberimizin bir sonraki bölümünde, Adalar'ın belki de en can yakıcı konusunu; İmar Barışı, SİT Alanı Cezaları, Tarihi Eser Tescili ve Yıkım Kararlarını derinlemesine inceleyeceğiz.
6. SİT Alanları, İmar Cezaları ve 2863 Sayılı Kanun Gerçeği
Adalar'da gayrimenkul sahibi olmanın en ağır sorumluluğu, bölgenin tamamının "Doğal ve Kentsel SİT Alanı" statüsünde olmasıdır. Sıradan bir ilçede "basit tadilat" olarak görülen işlemler, Prens Adaları'nda (Büyükada, Heybeliada, Burgazada) çok ciddi hukuki ve cezai yaptırımlarla karşılaşmanıza neden olabilir. Mülkiyet hakkınız olsa dahi, devletin koruma altındaki kültür varlıkları üzerindeki tasarruf yetkisi sınırsız değildir.
Adalar'da yaşayanların veya ev almayı düşünenlerin bilmesi gereken en kritik kanun, 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'dur. Bu kanun, Adalar'ın anayasası gibidir ve ihlalleri doğrudan Ağır Ceza veya Asliye Ceza Mahkemelerinin konusudur.
6.1. "İmar Kirliliği" Değil, "Tarihi Dokuyu Bozma" Suçu
Vatandaşlar genellikle kaçak bir eklenti yaptıklarında sadece belediyeden para cezası alacaklarını veya İmar Kanunu'na muhalefetten yargılanacaklarını düşünürler. Ancak Adalar'da durum farklıdır. Tescilli bir eski esere veya SİT alanı içindeki bir yapıya izinsiz müdahale (çatı yükseltme, balkon kapatma, bahçeye müştemilat yapma vb.), TCK 184 (İmar Kirliliği) kapsamında değil, 2863 Sayılı Kanun'un 65. maddesi kapsamında değerlendirilir.
6.2. Koruma Kurulu (Anıtlar Kurulu) Kararlarına İtiraz
Belediye ekipleri veya şikayet üzerine yapılan denetimlerde tutulan "Yapı Tatil Tutanağı", sürecin başlangıcıdır. Dosya daha sonra Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na (Anıtlar Kurulu) gider. Kurul, yapının eski haline getirilmesine (yıkım) ve savcılığa suç duyurusunda bulunulmasına karar verir.
Bu aşamada iki yönlü bir hukuk mücadelesi başlar:
- İdari Yargı: Kurul kararının ve yıkım işleminin iptali için İdare Mahkemesi'nde dava açılması. (Burada yapının tarihi niteliğine zarar verilmediği, işlemin güçlendirme amaçlı olduğu gibi teknik savunmalar yapılır.)
- Ceza Yargısı: Savcılık soruşturması ve ceza davası aşaması. (Kastın yokluğu, hatanın kaçınılmazlığı veya eylemin suç oluşturmadığı savunulur.)
7. Adalar'da Gayrimenkul Alım-Satım Riskleri
Adalar'dan bir köşk veya daire satın almak, İstanbul'un diğer semtlerine göre daha kapsamlı bir "Hukuki Risk Analizi" (Due Diligence) gerektirir. Tapu senedi temiz görünebilir, ancak adalar avukat tarafından incelenmeyen "Beyanlar" hanesindeki küçük bir not, başınıza büyük dertler açabilir.
Satın alma öncesi mutlaka kontrol edilmesi gerekenler:
- Eski Eser Grubu: Yapı 1. Grup mu (Aynen korunacak), 2. Grup mu? 1. Grup yapılar üzerinde neredeyse hiçbir değişiklik yapamazsınız.
- Restorasyon Borçları: Önceki malik, restorasyon için devletten kredi veya hibe almış mı? Bu borçlar mülk ile birlikte yeni sahibine geçebilir.
- Yıkım Kararları: Tapuda görünmese bile, belediye encümeninde alınmış ve henüz uygulanmamış bir yıkım kararı olabilir. Satın aldıktan bir ay sonra belediye ekipleri kapınızı çalabilir.
- Orman Sınırı: Adalar'da bazı parseller, özel mülkiyet tapusu olmasına rağmen orman kadastrosu içinde kalabilmektedir. Bu durum "Tapu İptal Davası" riskini doğurur.
8. Plaj İşletmeleri, Ecrimisil ve Kıyı Kanunu
Yaz sezonunda Adalar ekonomisinin can damarı olan plaj işletmeleri (Beach Club'lar), hukuki açıdan en sorunlu alanlardan biridir. Anayasa'nın "Kıyılar Devletindir" ilkesi ile işletmecilik faaliyetleri sık sık çatışır. İşletmecilerin en büyük kabusu ise "Ecrimisil" ihbarnameleridir.
Ecrimisil, "Haksız İşgal Tazminatı" anlamına gelir. Milli Emlak veya Belediye, kıyıları işgal ettiğiniz gerekçesiyle geriye dönük 5 yıllık fahiş bedeller talep edebilir. Bu ihbarnamelere karşı:
- 30 gün içinde "Düzeltme Talebi"nde bulunulabilir (İndirim istenir).
- 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde "Ecrimisil İptal Davası" açılabilir.
Sürelerin kaçırılması durumunda bu bedeller kesinleşir ve ödeme emri gönderilir. İşletmenizin mali dengesinin bozulmaması için tebligatların takibi çok önemlidir.
9. Adalar Avukat ile Komşuluk Hukuku ve Gürültü Sorunları
Büyükada veya Burgazada'da huzurlu bir yaşam hayali kuranlar, yaz aylarında artan gürültü kirliliği ile sarsılabilir. Özellikle günübirlik kiralanan evlerdeki (Airbnb vb.) sirkülasyon, yerleşik komşular için ciddi bir sorundur.
Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi, komşuların birbirini rahatsız etmemesini, özellikle gürültü, duman ve koku gibi "taşkınlıklar"dan kaçınmasını emreder. Eğer komşunuz veya yanınızdaki işletme bu kuralı ihlal ediyorsa:
- Noterden ihtarname çekilebilir.
- Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "Müdahalenin Men-i" (Rahatsızlığın Önlenmesi) talep edilebilir.
- Gürültü tespiti yaptırılarak idari para cezası kesilmesi sağlanabilir.
Gayrimenkul ve idari sorunları geride bıraktık. Serimizin bir sonraki bölümünde, Adalar'ın en karmaşık, en duygusal ve maddi değeri en yüksek konusunu; Miras Hukuku, Köşklerin Paylaşımı ve Aile İçi Uyuşmazlıkları ele alacağız.
10. Adalar'da Miras Hukuku: Tarihi Köşklerin Paylaşım Savaşı
Adalar'da (Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada) adalar avukat için hukukun en dramatik yüzü, miras davalarında ortaya çıkar. İstanbul'un diğer semtlerinde miras genellikle "bir daire" veya "bir miktar banka mevduatı" iken, Adalar'da miras konusu genellikle 2. derece tarihi eser niteliğinde bir köşk, asırlık bir yalı veya paha biçilemez bir manzaraya sahip arsadır.
Bu mülklerin manevi değeri, en az maddi değeri kadar yüksektir. Dededen kalma köşkte kimin oturacağı, köşkün satılıp satılmayacağı veya kiraya verilip verilmeyeceği, kardeşler arasında yıllarca süren husumetlere dönüşebilmektedir. Adalar'daki miras hukuku sürecini zorlaştıran temel faktörler şunlardır:
- Bölünemezlik İlkesi: Tarihi bir köşkü, normal bir arsa gibi "ifraz" edip (bölüp) ikiye ayıramazsınız. Ya mülkiyet paylı olarak kalacak ya da satılıp parası paylaşılacaktır.
- Bakım Masrafları: Miras kalan eski eserin restorasyon ve bakım maliyeti çok yüksektir. Mirasçılardan birinin maddi durumu iyiyken diğerinin kötü olması, "Evi çürümeye terk etme" tartışmalarını başlatır.
- Çoklu Mirasçılık: Adalar'daki mülkler genellikle "kök tapu"dur. Yani dedenin dedesinden kalmıştır. Veraset ilamı çıkarıldığında bazen 20-30 hissedar ortaya çıkabilir. Bu kadar çok kişinin ortak karar alması imkansıza yakındır.
11. Anlaşmazlığın Çözümü: İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
Mirasçılar veya hissedarlar mülkün paylaşımı konusunda anlaşamazlarsa, hukuk sistemindeki tek çözüm yolu "İzale-i Şuyuu" yani "Ortaklığın Giderilmesi" davasıdır. Adalar Sulh Hukuk Mahkemesi yetki alanına giren (ancak fiilen Kartal Adliyesi'nde görülen) bu davalar, mülkün mahkeme eliyle satılmasıyla sonuçlanır.
Adalar'daki bir mülkün izale-i şuyuu süreci standart bir davadan farklı işler:
- Kıymet Takdiri (Değerleme): Mahkeme, mülkün değerini belirlemek için bilirkişi heyeti atar. Ancak Adalar piyasası çok değişkendir. Standart bir emlak ekspertizi, tarihi eserin "antika" değerini yansıtmayabilir. Avukatınızın bu bilirkişi raporuna itiraz ederek gerçek değerin tespit edilmesini sağlaması hayati önem taşır.
- Satış Memurluğu ve İhale: Mülk, açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. İhale elektronik ortamda veya mezat salonunda yapılabilir.
- Aynen Taksim Mümkün Mü?: Hissedarlar öncelikle mülkün aynen taksimini (bölüşülmesini) ister. Ancak yukarıda belirttiğimiz gibi, tarihi eserlerin ve SİT alanı içindeki parsellerin bölünmesi teknik olarak mümkün olmadığından, genellikle "satış suretiyle giderme" kararı verilir.
12. Aile Hukuku, Boşanma ve Vasi Tayini
Adalar'ın demografik yapısı, yaşlı nüfusun yoğunluğu nedeniyle Aile Hukuku'nun özel bir alanı olan "Vesayet Hukuku"nu da ön plana çıkarır.
12.1. Yaşlılar İçin Vasi Tayini ve Kısıtlanma
Adalar'da tek başına yaşayan, yaşı ilerlemiş ve mal varlığını yönetmekte güçlük çeken (demans, alzheimer vb. nedenlerle) kişiler için yakınları tarafından "Vasi Tayini" istenebilmektedir. Kötü niyetli kişilerin yaşlı ada sakinlerini kandırarak gayrimenkullerini ellerinden alması vakalarına rastlanmaktadır. Bu nedenle Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak vasi atanması, yaşlı bireyin ve ailenin mal varlığının korunması için hukuki bir kalkan görevi görür.
12.2. Boşanma Davalarında "Ada Evleri"nin Paylaşımı
Çekişmeli boşanma davalarında, en büyük kavga genellikle edinilmiş malların paylaşımı sırasında çıkar. Eğer eşlerin Adalar'da bir yazlığı veya evi varsa, bu mülkün "Edinilmiş Mal" mı yoksa "Kişisel Mal" mı (miras yoluyla intikal etmiş) olduğu tartışması başlar.
Miras yoluyla kalan köşkler "Kişisel Mal" sayılır ve boşanmada diğer eş hak talep edemez. Ancak, evlilik birliği içinde bu köşkün tadilatı için diğer eş para harcadıysa, "Değer Artış Payı Alacağı" davası açarak katkısını faiziyle geri isteyebilir. Adalar'daki restorasyon maliyetleri milyonlarca lirayı bulabildiği için, bu davalar boşanma sürecinin en teknik ve mali boyutu yüksek kısmını oluşturur.
Miras ve ailevi meselelerin getirdiği duygusal yükü bir kenara bırakıp, serimizin bir sonraki bölümünde daha ticari ve güncel bir soruna; Kira Hukuku, Tahliye Davaları ve Turizm Kaynaklı Sorunlara odaklanacağız. Kiracısını çıkarmak isteyen ev sahipleri ve fahiş zamlarla karşılaşan kiracılar için kritik bilgiler'te.
13. Adalar'da Kira Hukuku ve Zorlu Tahliye Süreçleri
İstanbul genelinde yaşanan kira krizinin en sert hissedildiği yerlerin başında Adalar gelmektedir. Bölgenin sayfiye yeri olması, kiralık konut stokunun sınırlı olması ve talebin mevsimsel olarak aşırı yükselmesi, ev sahipleri ile kiracıları sık sık karşı karşıya getirmektedir.
Adalar'da (Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada) kira hukukunun işleyişi, standart bir semtten farklı dinamikler barındırır. Ev sahipleri genellikle "sezonluk yüksek getiri" hayaliyle, mevcut kiracılarını (özellikle eski ve düşük kirayla oturanları) tahliye etmek istemektedir. Kiracılar ise barınma haklarını korumak için direnmektedir. Bu çatışma ortamında Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) hükümleri devreye girer.
13.1. "Oğlum Gelecek" veya "Yazın Kendim Oturacağım" İddiası
Mülk sahiplerinin kiracıyı çıkarmak için en sık başvurduğu yöntem, "İhtiyaç Nedeniyle Tahliye" davasıdır. TBK Madde 350 gereği, ev sahibi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler konuta ihtiyaç duyarsa tahliye isteyebilir. Ancak Adalar özelinde mahkemeler bu taleplere şüpheyle yaklaşmaktadır.
Yargıtay içtihatlarına göre ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması gerekir. Sırf yazın 2 ay tatil yapmak için, kışın da oturan sürekli bir kiracıyı "ihtiyaç var" diyerek tahliye etmek hukuken zordur. Eğer ev sahibi kiracıyı bu gerekçeyle çıkarıp, evi başkasına daha yüksek bedelle veya sezonluk olarak kiralarsa, eski kiracının 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat hakkı doğar. Bu tür haksız tahliye girişimlerine karşı veya haklı tahliye sebeplerini ispatlamak için uzman bir kira avukatı ile süreci yönetmek, davanın reddedilmemesi veya tazminat ödenmemesi için elzemdir.
14. Yeni Dönem: Sezonluk Kiralama (Airbnb) ve Turizm Konutu Yasası
Adalar'da son yılların en büyük gelir kapısı olan günlük/haftalık kiralama (Airbnb, Booking vb.) modeli, 2024 yılında yürürlüğe giren "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun" (Halk arasında Airbnb Yasası) ile kökten değişmiştir. Artık kafanıza göre evinizi turistlere kiralayamazsınız.
Bu belgeyi almanın Adalar'daki n sakinleri için en zorlu şartı şudur: Binadaki tüm kat maliklerinin (komşuların) %100 oybirliği ile onay vermesi gerekir. Eğer tek bir komşunuz bile "Ben nda yabancı turist istemiyorum" derse, izin belgesi alamazsınız.
İzinsiz Kiralama Yapmanın Cezası Nedir?
- İlk tespitte 100.000 TL idari para cezası kesilir ve izin almanız için 15 gün süre verilir.
- Süre sonunda izin almadan kiralamaya devam ederseniz 500.000 TL daha ceza kesilir.
- Alt kiralamalar (Kiracının evi başkasına kiralaması) da yasaktır ve aynı cezalara tabidir.
Adalar'da denetimler oldukça sıkılaşmıştır. Komşuların şikayeti üzerine yapılan zabıta veya polis baskınlarında, evde kalan kişilerin kimlik bildirimi yapılmamışsa (KBS sistemi), ayrıca 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu'na muhalefetten de ceza uygulanır.
15. İş Yeri Kiraları ve Tahliye Taahhütnamesi
Adalar ekonomisi esnaf ve turizm işletmeleri üzerine kuruludur. Çarşı içindeki dükkanlar, restoranlar ve kafeler için "hava parası" (hukuki adıyla devir bedeli) çok yüksektir. İş yeri kiralarında en büyük hukuki silah "Tahliye Taahhütnamesi"dir.
Mülk sahipleri, dükkanı kiralarken genellikle "tarihi boş" bir tahliye taahhütnamesi imzalatma yoluna gitmektedir. Kiracı, dükkana girme heyecanıyla bunu imzalasa da, ileride mülk sahibi bu belgeyi doldurup icraya koyduğunda dükkanından olabilir. Adalar'daki esnafların kira sözleşmesi yaparken şu hususlara dikkat etmesi gerekir:
- Sözleşme Tarihi ile Taahhüt Tarihi: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa hukuken geçersizdir. Yargıtay, "kiracının müzayaka (zorda kalma) halinde imzaladığını" kabul eder.
- Uyarlama Davası: Adalar'daki işler mevsimseldir. Eğer öngörülemeyen bir durum (Pandemi, müsilaj sorunu, vapur seferlerinin uzun süre iptali vb.) nedeniyle işler durursa, kiracı mahkemeye başvurarak "Kira Bedelinin Uyarlanması" (indirilmesi) davası açabilir.
16. Adalar'da İcra Takipleri ve Haciz İşlemlerinin Zorlukları
Ekonomik dalgalanmaların etkisiyle Adalar'da da ticari uyuşmazlıklar ve ödenmeyen borçlar artış göstermektedir. Ancak Adalar'da (Büyükada, Heybeliada, Burgazada) borçluya ulaşmak ve tahsilat yapmak, anakaraya göre çok daha meşakkatli bir süreçtir. "Adalar'da haciz olur mu?" sorusunun cevabı evettir, ancak usulü farklıdır.
Adalar ilçesi, icra daireleri bakımından İstanbul Anadolu İcra Müdürlüğü (Kartal) yetki alanındadır. Kartal'da başlatılan bir icra takibi kesinleştiğinde, borçlunun adadaki evine veya iş yerine hacze gidilmesi gerekirse, şu lojistik engeller aşılmalıdır:
- Memur ve Ulaşım Ayarlaması: İcra memurunu daireden çıkarıp vapura bindirmek, adaya götürmek ve tekrar getirmek, alacaklı vekilinin organizasyonuna bağlıdır.
- Muhafaza (Mal Kaldırma) Sorunu: Adalar'da haczedilen malların (beyaz eşya, mobilya, antika vb.) yediemin deposuna götürülmesi çok zordur. Adada yediemin deposu bulunmadığı için, malların kamyonetle vapura yüklenip Kartal'a taşınması gerekir. Bu işlemin maliyeti (nakliye, hamaliye, feribot ücreti), çoğu zaman haczedilen malın değerini aşmaktadır.
Bu nedenle Adalar'daki icra takiplerinde, "menkul haczinden" ziyade; banka hesaplarına bloke konulması, tapu kaydına haciz şerhi işlenmesi veya maaş haczi gibi yöntemler daha etkilidir. Yine de borçlu üzerinde baskı kurmak ve tahsilatı hızlandırmak için fiili haciz işlemi gerekiyorsa, bu operasyonu yönetebilecek tecrübeli bir icra avukatı ile çalışmak, masrafların boşa gitmemesi için şarttır.
17. Adalar Avukat ve Hukuki Danışmanlık Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Adalar'daki hukuki süreçlerle ilgili müvekkillerimizden en sık gelen soruları ve kısa cevaplarını aşağıda derledik. (Başlıklara tıklayarak cevapları görebilirsiniz.)
Adalar'da görülen davalar için hangi adliyeye gitmem gerekiyor?
Adalar'daki evimi Airbnb ile turistlere kiralamak yasak mı?
SİT alanındaki evimde izinsiz tadilat yaparsam ne olur?
Miras kalan tarihi köşkün satışı nasıl yapılır?
Adalar'daki kiracımı "oğlum oturacak" diyerek çıkarabilir miyim?
Sonuç ve Değerlendirme
Adalar'da yaşamak veya mülk sahibi olmak, İstanbul'un en büyük ayrıcalıklarından biri olsa da, beraberinde getirdiği hukuki sorumluluklar hafife alınmamalıdır. Tarihi dokunun korunması, SİT alanı kısıtlamaları, miras yoluyla gelen karmaşık mülkiyet yapıları ve turizmin getirdiği dinamizm, "Adalar Avukat" desteğini bir lüks değil, bir zorunluluk haline getirmektedir.
Hukuki süreçlerde "kulaktan dolma" bilgilerle hareket etmek, telafisi güç maddi ve manevi zararlara yol açabilir. İster miras paylaşımı, ister kira uyuşmazlığı, isterse ceza soruşturması olsun; yerel dinamikleri bilen, mevzuata hakim ve süreç yönetiminde proaktif davranan bir hukuki temsil, haklarınızı korumanın en güvenli yoludur.
Adalar ve çevresindeki tüm hukuki ihtiyaçlarınızda, çözüm odaklı yaklaşımımız ve tecrübemizle yanınızdayız.
Detaylı bilgi ve randevu için KG Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.