İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları ve Hukuki Süreç

Miras yoluyla intikal eden veya birden fazla kişi tarafından satın alınan taşınmazlar (arsa, ev, daire) üzerinde anlaşmazlık yaşanması, hukuki çözümü zorunlu kılar. Türk Medeni Kanunu’na göre, paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip olan ortaklar, bu ortaklığı sonlandırma hakkına sahiptir. Ortaklığın sona erdirilmesi davasına İzale-i Şuyu davası denir.

Bu dava, ya taşınmazın aynen taksimi (fiziki olarak bölünmesi) ya da satılarak bedelinin paylaştırılması yoluyla sonuçlanır. Sürecin hassasiyeti ve teknik detayları nedeniyle, hak kaybı yaşamamak ve taşınmazın gerçek değerinde satılmasını sağlamak için bir İzale-i Şuyu avukatı ile çalışmak büyük önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Hakkında 4 Temel Bilgi Notu

Dava Süresi: İzale-i Şuyu davaları ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sürebilir. Ancak taşınmazın konumu ve ortakların itirazları süreyi uzatabilir.

Yetkili Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Satış Şekli: Ortaklar arasında anlaşma sağlanamazsa, satış işlemi genellikle açık artırma usulüyle icra daireleri aracılığıyla yapılır.

Giderler: Dava masrafları (bilirkişi ücretleri, harçlar, ilan masrafları) payları oranında tüm ortaklara yüklenir ve genellikle satış bedelinden tahsil edilir.

🗺️İstanbul’da İzale-i Şuyu Avukatlık Hizmeti

İstanbul, tapu kayıtlarının, emlak piyasasının ve mahkeme süreçlerinin en yoğun olduğu şehirdir. Avrupa ve Anadolu yakalarındaki yüzlerce farklı tapu müdürlüğü ve adliyeyle ilgilenmek, uzmanlık gerektirir.

Avrupa Yakası İzale-i Şuyu Süreçleri

Avrupa Yakası’nda özellikle Şişli, Beşiktaş, Sarıyer gibi merkezi bölgelerde gayrimenkul değerleri çok yüksektir. Bu bölgelerdeki davalarda, taşınmazın gerçek pazar değerinin tespit edilmesi hayati önem taşır. Bakırköy, Küçükçekmece ve Esenyurt gibi bölgelerde ise tapu kayıtlarındaki imar sorunları ve kat mülkiyeti problemleri süreci karmaşıklaştırabilir. Avukatlarımız, bu farklılıkları gözeterek her bölgeye özel stratejiler geliştirir.

Anadolu Yakası İzale-i Şuyu Süreçleri

Anadolu Yakası’nda ise Kadıköy, Üsküdar ve Ataşehir gibi ilçelerde yapı yoğunluğu ve ticari gayrimenkuller sıkça dava konusu olurken; Kartal, Pendik, Tuzla gibi bölgelerde ise büyük arsa ve sanayi parselleri ortaklığın giderilmesi taleplerine konu olmaktadır. Taşınmazın türü ne olursa olsun (arsa, kat mülkiyeti, mesken), ilgili Sulh Hukuk Mahkemelerinde dosyanızı en hızlı ve doğru şekilde takip ediyoruz.

İzale-i Şuyu Avukatının Yürüttüğü 4 Kritik İşlem

Ortaklığın giderilmesi davasının hızlı, adil ve kârlı sonuçlanması için avukatın rolü esastır. Hukuk büromuzun süreç yönetiminde odaklandığı 4 temel aşama şunlardır;

Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Takip

Taşınmazın niteliği, ortakların pay oranları ve talep şekliniz (aynen taksim mi, satış mı) dava dilekçesinin temelini oluşturur. Dilekçenin eksiksiz ve usulüne uygun hazırlanması, Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki yargılama sürecini hızlandırır.

Bilirkişi İncelemesi ve Değer Tespiti

Mahkeme, taşınmazın niteliğini ve değerini tespit etmek için uzman bilirkişi atar. Avukatınız, bilirkişi raporunun doğru hazırlanmasını denetler, taşınmazın emsal değerlerinin eksik hesaplanması durumunda rapora itiraz eder. Bu aşama, taşınmazın ederinde satılması için kritik öneme sahiptir.

Aynen Taksim veya Satış Kararının Alınması

Taşınmazın fiziki olarak bölünebilir olup olmadığı teknik bir konudur. Bölünemez ise veya ortaklar aynen taksime itiraz ederse, mahkeme satış kararı verir. Avukatınız, hangi yöntemin sizin için en avantajlı olacağını belirler ve hukuki stratejiyi buna göre kurar.

İcra Yoluyla Satış Sürecinin Denetimi

Satış kararı çıktıktan sonra dosya İcra Müdürlüğüne gider. Avukatınız, icra sürecinde satış ilanının doğru hazırlanmasını, ihale gününün takibini ve taşınmazın gerçek değerini bulabilmesi için rekabet ortamının oluşmasını sağlar. Satış sonrası bedelin payınıza düşen kısmının hesabınıza geçirilmesini yönetir.

Ortaklığın Giderilmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Google’da en çok aranan 7 soruyu ve cevaplarını aşağıda bulabilirsiniz.

1. İzale-i Şüyu davası kime karşı açılır? Dava, taşınmazın tapu kaydında ortak olarak görünen tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır. Ortaklardan biri dahi eksik olursa dava reddedilebilir.

2. Ortaklardan biri taksim isterse, mahkeme satış kararı verebilir mi? Evet. Eğer taşınmaz fiziki olarak bölünebilir olsa dahi, bölünme sonrası ortaya çıkan parçaların değeri, toplam değerden ciddi ölçüde azalıyorsa (“küçük parçalara bölündüğünde ekonomik değer kaybı” oluşuyorsa), hakim satış kararı verebilir.

3. Satış sırasında üçüncü bir kişi taşınmazı satın alabilir mi? Evet. İcra yoluyla yapılan açık artırmada hem ortaklar hem de üçüncü kişiler teklif verebilir. En yüksek teklifi veren, taşınmazı satın alır.

4. Ortaklığın giderilmesi davasında avukat tutmak zorunlu mudur? Yasal olarak zorunlu değildir. Ancak dava, bilirkişi raporlarına itiraz, ihale süreçleri ve satış bedelinin doğru taksimi gibi teknik ve zorlayıcı adımlar içerir. Avukat tutmamak, taşınmazı değerinin altında satma riskini beraberinde getirir.

5. Dava açılırken hangi harç ve masraflar ödenir? Başlangıçta cüzi bir başvuru harcı ödenir. Asıl masraflar; bilirkişi inceleme ücretleri, tebligat giderleri ve satış aşamasında ödenecek ihale masraflarıdır. Bu masraflar davanın sonunda paydaşlar arasında paylaştırılır.

6. Ortaklardan biri yurt dışında yaşıyorsa dava nasıl açılır? Yurt dışında yaşayan ortakların tebligat adresleri tespit edilir ve tebligatlar uluslararası hukuki yollarla (Dışişleri Bakanlığı veya konsolosluk aracılığıyla) gönderilir. Bu durum, dava süresini uzatabilir.

7. Dava süresince ortak taşınmazı kiraya verebilir mi? Ortaklardan birinin tek başına kiraya vermesi hukuka aykırıdır. Kira bedeli tüm ortaklara aittir. Dava açıldıktan sonra, kira gelirlerinin ihtilaf doğurmaması için tedbir talebiyle mahkemeye başvurulabilir.

Hukuki sorunlarınızda geç kalmak, hak kaybına uğramanıza neden olabilir. ortaklığın giderilmesi Avukatı arayışınızda, yerel tecrübesi ve uzmanlığıyla hukuk büromuz size bir telefon kadar yakın. Haklarınızı güvenle teslim etmek ve detaylı bilgi almak için hemen bizimle iletişime geçin.