Kira Avukatı

Kira Avukatı: Kira Hukuku Uyuşmazlıkları ve Tahliye Süreçleri

Günümüz ekonomik koşullarında taşınmaz hukuku, özellikle de kira hukuku, en çok uyuşmazlığın yaşandığı alanlardan biri haline gelmiştir. Kira avukatı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen kira sözleşmelerinden doğan hakların korunması, uyuşmazlıkların çözümü ve dava süreçlerinin yönetilmesinde hayati bir rol oynar. Hem kiraya verenlerin hem de kiracıların haklarını korumak amacıyla profesyonel hukuki destek almaları, geri dönülmesi imkansız hak kayıplarının önüne geçer.

Kira Avukatı Kimdir ve Neden Gereklidir?

Kira hukuku, şekli şartlara sıkı sıkıya bağlı, sürelerin (hak düşürücü süre ve zamanaşımı) büyük önem taşıdığı teknik bir hukuk disiplinidir. Bir kira avukatı, sadece dava açan kişi değil; sözleşme hazırlama aşamasından, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine, kira artış oranlarının hesaplanmasından arabuluculuk sürecine kadar her aşamada danışmanlık veren uzmandır.

Türkiye’de son yıllarda değişen mevzuat ve Yargıtay içtihatları, kira uyuşmazlıklarını daha karmaşık bir hale getirmiştir. Usulüne uygun çekilmeyen bir ihtarname veya süresi geçirilen bir tahliye davası, haklı olsanız dahi davanın reddedilmesine neden olabilir. Bu noktada bir kira avukatı ile çalışmak, sürecin hukuki güvenliğini sağlar.

Kira Hukukunda Temel Kavramlar ve Mevzuat

Kira ilişkisi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Kanun koyucu, bu maddelerde taşınmaz kiralarını “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ile “Ürün Kirası” gibi alt başlıklara ayırmıştır.

1. Kira Sözleşmesi ve Geçerlilik Şartları

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Her ne kadar sözlü yapılabilse de, ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması ve bir kira avukatı denetiminden geçmesi şiddetle tavsiye edilir.

2. Kira Artış Oranları

Geçici kanun maddeleriyle getirilen kira artış sınırlamaları, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında bir denge kurmaya çalışsa da birçok uyuşmazlığa gebe kalmıştır. Uzman bir kira avukatı, bu sınırların sona ermesi veya aşılması durumunda hangi hukuki yollara başvurulacağını bilir.

Kira Avukatının Baktığı Temel Davalar

Kira hukukunda uzmanlaşmış bir avukatın takip ettiği davalar geniş bir yelpazeye yayılır. Bu davaların her biri farklı usul kurallarına tabidir.

Tahliye Davaları (Kiracı Tahliyesi)

Tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve taşınmazın boşaltılması amacıyla açılan davadır. Türk hukukunda kiracıyı koruma ilkesi esas olduğundan, kiraya veren ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan (numerus clausus) nedenlerle tahliye isteyebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kira Avukatı Önerisi

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa tahliye davası açılabilir. Burada “samimiyet” ve “zorunluluk” unsurları bir kira avukatı tarafından mahkemeye ispatlanmalıdır.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmek kaydıyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu süreler hayati önem taşır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Kira avukatı, bu ihtarnamelerin hukuki geçerliliğini denetleyerek süreci yönetir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kira Avukatı ile Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu süreçte bildirim sürelerine riayet edilmesi şarttır.

Kira Tespit Davaları (Kira Bedelinin Belirlenmesi)

Halk arasında “kira artırım davası” olarak bilinen bu dava, özellikle 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde büyük önem arz eder.

• 5 Yıl Kuralı: Sözleşme üzerinden 5 yıl geçmişse, mahkemece emsal kira bedelleri, hakkaniyet ve TÜFE oranları göz önünde bulundurularak yeni kira bedeli belirlenir.
• Kira Avukatı ve Emsal Araştırması: Dava sürecinde bölgedeki emsal kira bedellerinin doğru sunulması davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Kira Uyarlama Davaları

Kira tespit davasından farklı olarak uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra tarafların öngöremediği olağanüstü durumlarda (ekonomik kriz, savaş, pandemi vb.) kira bedelinin güncellenmesi için açılır. Bu davada “işlem temelinin çökmesi” ilkesi esas alınır.

Tahliye Taahhütnamesi ve Hukuki Geçerliliği Kira Avukatı İçin Önemi

Bir kira avukatı için en kritik belgelerden biri tahliye taahhütnamesidir. Bu belgenin geçerli olabilmesi için:

1. Yazılı olmalıdır.
2. Tahliye tarihi belirli olmalıdır.

***En önemlisi: Kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır.

Uygulamada boş kağıda atılan imzalar veya tarihsiz taahhütnameler büyük tartışma konusudur. Yargıtay’ın bu konudaki güncel görüşlerini takip eden bir kira avukatı, müvekkilini bu risklere karşı korur.

Kira Hukukunda Arabuluculuk Süreci

01.09.2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dönemi başlamıştır. Artık tahliye, kira tespiti veya uyarlama davası açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır.

Arabuluculukta Kira Avukatının Rolü: Arabuluculuk masasında varılan anlaşma, bir mahkeme ilamı gücündedir. Dolayısıyla, haklarınızı tam olarak bilmeden imzalayacağınız bir tutanak, geri dönüşü olmayan kayıplara yol açabilir. Bir kira avukatı eşliğinde müzakereleri yürütmek, stratejik bir zorunluluktur.

Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliyenin Diğer Yolları

Sadece davalar değil, icra takibi yoluyla da tahliye mümkündür.

• Örnek 13 İcra Takibi: Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başlatılan, hem borcun ödenmesini hem de tahliyeyi kapsayan bir takip türüdür. Kiracı 30 gün içinde borcu ödemezse, icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
• Örnek 14 İcra Takibi: Elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi olan kiralayanın başvurduğu icra yoludur.

Kira Avukatı İle Çalışmanın Avantajları

Kendi davanızı takip etme hakkınız bulunsa da, kira hukuku “şekilci” bir yapıya sahiptir. Küçük bir usul hatası (örneğin ihtar süresinin 1 günle kaçırılması) davanın 1-2 yıl uzamasına veya tamamen reddine neden olabilir.

• Süre Yönetimi: İhtarname süreleri ve dava açma sürelerinin takibi.
• Strateji Belirleme: Hangi davanın (tespit mi uyarlama mı?) daha avantajlı olduğunun analizi.
• Hukuki İnceleme: Tahliye taahhütnamesi ve sözleşme maddelerinin geçersizlik analizi.
• İcra Süreçleri: Kararın kesinleşmesinden sonra taşınmazın fiilen boşaltılması süreci.

Kira Hukukunda Güncel Sorunlar ve Modern Çözümler

Son dönemde yargı yükünün %50’den fazlasını oluşturan kira uyuşmazlıkları, beraberinde yeni hukuki problemleri de getirmiştir. Bir kira avukatı olarak sahada en sık karşılaştığımız güncel sorunlar şunlardır:

1. Zorunlu Arabuluculuk Dönemi ve Uygulama Hataları

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu hale gelmiştir.

• Güncel Sorun: Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların vekil (avukat) olmadan masaya oturması, telafisi imkansız hak kayıplarına yol açmaktadır. Örneğin, arabuluculuk tutanağına “kiracı 6 ay sonra çıkacaktır” yazılmasına rağmen bu tutanağın “icra edilebilirlik şerhi” almaması süreci çıkmaza sokabilmektedir.
• Çözüm: Sürecin bir kira avukatı ile yönetilmesi, uzlaşma sağlanamazsa davanın hızlıca açılması için gereken son tutanağın usulüne uygun düzenlenmesini sağlar.

2. Fahiş Kira Artışları ve TCK Madde 237/A Tartışması

Enflasyonist ortamda ev sahiplerinin piyasa değerinin çok üzerinde kira talep etmesi veya kiracıyı çıkarmak için baskı yapması “fahiş kira” sorununu doğurmuştur.

• Hukuki Boyut: Türk Ceza Kanunu’na eklenmesi gündemde olan düzenlemelerle, kira bedelini piyasa rayicinin üzerinde kasten artırmaya çalışmak belirli şartlarda suç teşkil edebilmektedir.
• Kira Avukatının Rolü: Kiracıların “evden çıkarma tehdidi” ile karşı karşıya kalması durumunda, avukat aracılığıyla Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda bulunulması veya huzur ve sükunu bozma suçundan işlem yapılması mümkündür.

3. “AirBnB” Yasası ve Kısa Dönemli Kiralama Sorunları

7464 Sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun” ile birlikte, artık konutların 100 günden kısa süreli kiralanması sıkı denetimlere tabi tutulmuştur.

• Güncel Kriz: Apartman yönetim planında aksine bir hüküm olmasa dahi, tüm kat maliklerinin oy birliğiyle rızası olmadan bir dairenin turizm amaçlı (AirBnB vb.) kiralanması yasaklanmıştır.
• İdari Para Cezaları: Ruhsatsız kiralama yapan mülk sahiplerine 100.000 TL’den başlayan ağır idari para cezaları uygulanmaktadır. Bir kira avukatı, bu yeni mevzuata uyum süreçlerinde mülk sahiplerine rehberlik eder.

4. Kötüniyetli Tahliyeler ve Tazminat Hakları

Ev sahiplerinin “Almanya’dan oğlum gelecek” diyerek kiracıyı çıkarıp, kısa süre sonra evi 3-4 katı fiyata başkasına kiralaması en yaygın uyuşmazlıklardan biridir.

• 3 Yıl Kiralama Yasağı (TBK 355): Gereksinim nedeniyle kiracısını çıkaran malik, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz.
• Tazminat Hakkı: Bu yasağa aykırı davranılması durumunda, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir. Uzman bir kira avukatı, bu durumu tespit ederek tazminat davası sürecini başlatır.

5. Aidat Uyuşmazlıkları: Kiracı mı, Ev Sahibi mi Öder?

Apartman giderlerinin (aidat) fahiş şekilde artması, bu giderlerin hangi kaleminin kime ait olduğu sorusunu doğurmuştur.

• Kullanım Giderleri vs. Yatırım Giderleri: Genel kural; kapıcı gideri, elektrik, su gibi işletme giderlerini kiracı öderken; çatı onarımı, dış cephe boyası, asansör değişimi gibi demirbaş/yatırım giderlerini ev sahibi öder.
• Hukuki İhtilaf: Kiracının, ev sahibine ait olan bir gideri icra tehdidi altında ödemesi durumunda “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre bu tutarı kiradan mahsup etmesi veya geri istemesi bir kira avukatı danışmanlığında yapılmalıdır.

Kira Hukukunda Kira Avukatı Önerisi Olan Stratejik Tavsiyeler

İşte bir kira avukatı gözüyle dikkat edilmesi gerekenler:

Ödemelerin Açıklaması: Kira ödemeleri mutlaka banka üzerinden ve “202X Yılı X Ayı Kira Bedeli” açıklamasıyla yapılmalıdır. Açıklamasız gönderilen paralar, borçlar hukukuna göre “mevcut bir borcun ifası” değil, “borç verme” olarak yorumlanabilir.

Yazılı İletişim: Kira artışı veya tahliye konusundaki tüm görüşmelerinizi WhatsApp, e-posta veya noter ihtarnamesi gibi yazılı kanallarla yapın. Sözlü vaatlerin mahkemede ispatı oldukça güçtür.

Tutanakla Teslim: Evi boşaltırken mutlaka bir “Anahtar Teslim Tutanağı” düzenleyin. Aksi takdirde ev sahibi, evin boşaltılmadığını iddia ederek kira işlemeye devam ettirebilir.

Kira Avukatı Ücretleri 2025-2026

Kira avukatı ücretleri, davanın türüne, taşınmazın bulunduğu ile ve davanın karmaşıklığına göre değişiklik gösterir. Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) bu konuda alt sınırı belirler. Ancak kira tespit davalarında davanın değeri (kazanılan kira farkı) üzerinden nispi bir ücretlendirme de söz konusu olabilir. Detaylı bir teklif için uzman bir kira avukatı ile görüşmek en doğrusudur.