Kentsel Dönüşümde Karot Aldırma: Bir Malik Tek Başına Yaptırabilir mi?

Kentsel Dönüşümde Karot Aldırma: Bir Malik Tek Başına Yaptırabilir mi?

Kentsel dönüşümde karot aldırma konusu, özellikle binasının depreme dayanıklılığından şüphelenen kat maliklerinin en sık yaşadığı uyuşmazlıklardan biridir. Bir malik binaya karot aldırmak ve riskli yapı tespiti yaptırmak isterken diğer maliklerin buna karşı çıkması, “herkesin onayı gerekiyor mu?”, “tek malik binayı kentsel dönüşüme sokabilir mi?” ve “karot sonucu riskli çıkarsa bina hemen yıkılır mı?” gibi soruları beraberinde getirir.

Öncelikle önemli bir kavram ayrımı yapılmalıdır. Halk arasında yaygın şekilde kullanılan “karot aldırma” ifadesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti tamamen aynı kavram değildir. Karot numunesi, yapının beton ve taşıyıcı sistem özelliklerinin teknik incelemesinde kullanılan yöntemlerden biridir. Hukuki sonuç doğuran süreç ise Bakanlıkça yetkilendirilmiş kurum veya kuruluş tarafından mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilen riskli yapı tespitidir.

Dolayısıyla apartman sakinlerinin kendi aralarında yaptırdığı sıradan bir beton testi ile binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” olarak tespit edilmesi arasında önemli hukuki fark vardır.

Bu rehberde özellikle kentsel dönüşümde karot aldırma kararını kimin verebileceğini, tek bir malikin başvurusunun yeterli olup olmadığını, diğer maliklerin engel olup olamayacağını, riskli yapı raporuna nasıl itiraz edileceğini ve rapor kesinleştikten sonra maliklerin karşılaşacağı hukuki süreci ele alıyoruz.

Kentsel Dönüşümde Karot Aldırma Nedir?

Kentsel dönüşümde karot aldırma, günlük kullanımda bir binanın taşıyıcı sisteminden beton numunesi alınarak dayanımının incelenmesi sürecini ifade etmek için kullanılır.

Ancak hukuki açıdan asıl önemli kavram riskli yapı tespitidir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir binanın riskli yapı statüsüne alınabilmesi için tespitin mevzuatta öngörülen usule uygun şekilde yapılması gerekir.

Bu nedenle herhangi bir laboratuvarın yaptığı beton dayanım testi otomatik olarak binanın yıkılacağı anlamına gelmez.

Kentsel Dönüşümde Bir Malik Tek Başına Karot Aldırabilir mi?

Bu konuda bina sakinleri arasında en fazla yanlış bilinen hususlardan biri bütün kat maliklerinin onayının gerektiği düşüncesidir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespitinin yaptırılması için bütün maliklerin birlikte başvurması gerekmez.

Maliklerden birinin başvurusu riskli yapı tespit sürecinin başlatılması bakımından yeterli olabilir.

Dolayısıyla 20 daireli bir apartmanda 19 malik tespit yaptırmak istemese dahi bir malik mevzuattaki şartları taşıyan başvuruyla süreci başlatabilir.

Kentsel Dönüşümde Karot Aldırmak İçin Kaç Malik Gerekir?

Kentsel dönüşümde karot aldırma konusunda “yarıdan bir fazla malik”, “üçte iki çoğunluk” veya “oybirliği” şeklinde bir şart bulunduğu sıkça düşünülmektedir.

Riskli yapı tespiti aşamasında bu yaklaşım doğru değildir.

Risk tespiti için başvuruda maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

Burada riskli yapı tespiti aşaması ile bina yıkıldıktan sonra yeni yapının nasıl yapılacağına ilişkin karar sürecini birbirinden ayırmak gerekir.

Kentsel Dönüşümde Karot Aldırmak İçin Apartman Yönetim Kararı Gerekir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında malik tarafından yaptırılacak resmi riskli yapı tespiti bakımından süreç, klasik apartman yönetiminin olağan karar mekanizmasından farklıdır.

Bu nedenle “apartman toplantısında karar çıkmadı, artık hiçbir malik tespit yaptıramaz” sonucu doğru değildir.

Kat malikleri kurulunda konunun görüşülmesi uygulamada faydalı olabilir. Özellikle maliyetin paylaşılması ve sürecin koordinasyonu açısından ortak karar alınması uyuşmazlıkların azalmasını sağlayabilir.

Ancak diğer maliklerin dönüşüme sıcak bakmaması, tek başına mevzuata uygun bir riskli yapı tespiti başvurusunu ortadan kaldırmaz.

Apartman ve site yönetimlerinde karar alma, yönetici yetkileri ve malik uyuşmazlıkları hakkında ayrıca site yönetimi avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Diğer Malikler Kentsel Dönüşümde Karot Aldırmaya Engel Olabilir mi?

Kentsel dönüşümde karot aldırma konusunda en ciddi uyuşmazlıklardan biri diğer maliklerin tespiti fiziksel olarak engellemesidir.

Örneğin lisanslı kuruluşun binaya sokulmaması, ortak alan kapısının kilitlenmesi, bağımsız bölüme girişin engellenmesi veya tespit için gelen görevlilerin çalışmasına fiilen izin verilmemesi söz konusu olabilir.

Güncel mevzuat bu tür engellemeler bakımından özel hükümler içermektedir.

Riskli yapı tespitinin bağımsız bölüme veya yapıya girilmesine izin verilmemesi, kapıların açılmaması veya benzeri yöntemlerle engellenmesi halinde idari makamların devreye girmesi mümkündür.

Bu nedenle “ben kendi daireme kimseyi sokmam, böylece binaya riskli yapı raporu alınamaz” yaklaşımı hukuken güvenli bir yöntem değildir.

Karot İçin Eve Girilmesine İzin Verilmezse Ne Olur?

Riskli yapı tespiti yalnızca binanın dışına bakılarak yürütülen bir inceleme değildir. Teknik incelemenin gerektirdiği durumlarda yapının ve bazı bağımsız bölümlerin incelenmesi gerekebilir.

2024 yılında değiştirilen 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde riskli yapı tespitinin bağımsız bölüme girişin engellenmesi veya kapıların kilitlenmesi gibi yollarla önlenmesine ilişkin özel düzenleme getirilmiştir.

Bu tür bir engelleme halinde yetkili idarenin ve gerekli durumlarda kolluk kuvvetlerinin devreye girmesi gündeme gelebilir.

Dolayısıyla tespiti istemeyen malikin hak arama yöntemi, teknik tespiti fiziksel olarak engellemek değil; rapor düzenlendikten sonra mevzuattaki itiraz ve dava yollarını kullanmaktır.

Karot ve Riskli Yapı Tespitini Kim Yapabilir?

Her mühendislik firması tarafından düzenlenen rapor 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti sonucu doğurmaz.

Riskli yapı tespitinin mevzuatta belirtilen esaslara uygun biçimde ve yetkili kurum veya kuruluşlar tarafından gerçekleştirilmesi gerekir.

Bu nedenle bina sakinlerinin yalnızca “karot testi yapan firma” araması yerine işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında resmi riskli yapı tespiti olup olmadığını kontrol etmesi önemlidir.

Yetkili kuruluşlara ve güncel süreçlere ilişkin bilgiler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ilgili birimlerinden kontrol edilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Karot Aldırma Masrafını Kim Öder?

Riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır.

Tek bir malik kendi başvurusu üzerine süreci başlatmışsa uygulamadaki ödeme ilişkisi başvuru ve tespiti yapan kuruluşla yapılan sözleşmeye göre şekillenebilir.

Bunun yanında Bakanlık veya İdare tarafından resen yaptırılan riskli yapı tespitlerinde masraf bakımından maliklerin hisseleri oranında sorumluluğu gündeme gelir.

Bu nedenle maliyet meselesi ile “başvuru yapmaya yetkili malik” meselesi birbirinden ayrılmalıdır.

Karot Sonucu Bina Riskli Çıkarsa Ne Olur?

Burada da karot sonucuyla resmi riskli yapı tespitinin birbirinden ayrılması gerekir.

Mevzuata uygun riskli yapı tespit raporunda yapının riskli olduğunun belirlenmesi halinde rapor ilgili idari süreçten geçer ve risklilik durumu maliklere bildirilir.

Bundan sonra maliklerin itiraz hakkı gündeme gelir.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?

Kentsel dönüşümde karot aldırma sürecinin sonunda düzenlenen riskli yapı tespitine katılmayan maliklerin önemli bir hukuki hakkı vardır: itiraz.

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından mevzuatta öngörülen süre içinde ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye başvurulabilir.

Bu süre güncel uygulamada 15 gündür.

İtirazın “bence bina sağlam” şeklinde soyut bir ifadeden ibaret bırakılması yerine rapordaki teknik ve hukuki sorunların somutlaştırılması önemlidir.

Karot Sonucuna İtiraz Edince Yeniden Karot Alınır mı?

İtirazın sonucu otomatik olarak “yeniden karot alınması” değildir.

Riskli yapı tespitine ilişkin teknik heyet, raporu teknik yönden bütün unsurlarıyla inceleyebilir. Eksiklik bulunması halinde gerekli düzeltmelerin yaptırılması ve buna göre nihai karar verilmesi mümkündür.

Dolayısıyla itirazın konusu yalnızca beton numunesi değildir; riskli yapı raporunun bütün teknik yapısı değerlendirmeye alınabilir.

Riskli Yapı Raporuna Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemler bakımından yargı yolu açıktır.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi veya buna bağlı idari işlemler nedeniyle hak kaybına uğradığını düşünen maliklerin idari yargıda iptal davası açması gündeme gelebilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava süresi özel olarak önemlidir ve güncel düzenlemede tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük süre dikkate alınmalıdır.

Riskli Yapı Davası Açmak Yıkımı Otomatik Olarak Durdurur mu?

Dava açılması ile yürütmenin durdurulması aynı şey değildir.

İdari işlemin uygulanmasının dava sonuna kadar durdurulmasının istenmesi halinde yürütmenin durdurulması şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle yalnızca dava dilekçesi verildiği için bütün işlemlerin otomatik biçimde duracağını varsaymak ciddi risk yaratabilir.

Riskli Yapı Kesinleşince Bina Hemen Yıkılır mı?

Riskli yapı tespitinin yapılması ile binanın aynı gün yıkılması söz konusu değildir.

Riskli yapı tespitinin idari ve itiraz süreçlerinin tamamlanması, ardından tahliye ve yıkıma ilişkin işlemlerin yürütülmesi gerekir.

Ancak riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra sürecin geri kalanının görmezden gelinmesi de doğru değildir.

Malikler tahliye, yıkım, yeniden yapım, müteahhit seçimi ve sözleşme görüşmeleri gibi önemli hukuki ve ekonomik kararlarla karşılaşabilir.

Kiracılar Karot Aldırmaya İtiraz Edebilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti bakımından temel hak sahibi yapı malikidir.

Kiracının binada oturması kendisine malikin riskli yapı tespiti başvurusunu veto etme yetkisi vermez.

Bununla birlikte riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra kiracının tahliye ve diğer hakları bakımından ayrı hukuki sonuçlar doğabilir.

Dolayısıyla malik ile kiracının kentsel dönüşüm sürecindeki hukuki konumları aynı değildir.

Kentsel Dönüşüme Katılmayan Malikin Payı Satılır mı?

Bu soru riskli yapı tespiti aşamasından sonraki yeniden yapım süreciyle ilgilidir.

Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulamanın nasıl yapılacağı konusunda maliklerin tamamının aynı fikirde olması her zaman mümkün değildir.

Güncel 6306 uygulamasında karar mekanizması eski kaynaklarda sıkça görülen “üçte iki” sisteminden farklıdır.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamaya ilişkin kararların hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınması mümkündür.

Karara katılmayan maliklerin payları bakımından ise kanunda ve Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen bildirim ve satış prosedürleri gündeme gelebilir.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Ne Demektir?

Burada daire sayısına bakmak her zaman doğru sonuç vermez.

6306 kapsamındaki yeni uygulama kararlarında esas alınan ölçüt maliklerin yalnızca kişi sayısı değil, hisseleri oranındaki çoğunluktur.

Bu nedenle on daireden altısının “evet” demesi her somut olayda tek başına yeterli olduğu anlamına gelmez. Tapudaki arsa paylarının ve karar veren maliklerin hisselerinin incelenmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Karot Aldırma Sürecinde Avukat Ne Yapar?

Kentsel dönüşümde karot aldırma başlangıçta teknik bir mühendislik işlemi gibi görünse de riskli yapı raporunun alınmasıyla birlikte süreç önemli bir mülkiyet ve idare hukuku uyuşmazlığına dönüşebilir.

Avukatın görevi binanın beton dayanımını hesaplamak değildir. Teknik değerlendirme mühendislik uzmanlığı gerektirir.

Avukat ise teknik raporun doğurduğu hukuki süreçte maliklerin haklarını korur.

Özellikle riskli yapı raporuna karşı çıkılacaksa avukat ile inşaat mühendisinin görevlerini birbirine karıştırmamak gerekir. Hukuki itirazın teknik dayanağı gerektiğinde uzman mühendis incelemesiyle desteklenmelidir.

Karot Aldırılmasını İsteyen Malik Avukata Ne Zaman Başvurmalı?

Diğer maliklerin işlemi engellemeye başladığı, binaya girişe izin vermediği veya tespit konusunda ciddi uyuşmazlık çıktığı aşamada hukuki destek alınması faydalı olabilir.

Böylece malik, teknik tespiti fiili tartışmayla yürütmeye çalışmak yerine mevzuattaki resmi süreci kullanabilir.

Karota Karşı Olan Malik Avukata Ne Zaman Başvurmalı?

Riskli yapı tespitinin hukuka veya teknik esaslara aykırı olduğunu düşünen malik açısından ise tebligatın gelmesini bekleyip süreleri kaçırmamak önemlidir.

Özellikle 15 günlük itiraz ve devamındaki olası dava süreci nedeniyle rapor ve tebligat belgeleri erken aşamada incelenmelidir.

Kentsel Dönüşümde Karot ve Riskli Yapı Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, riskli yapı tespitinin yapılabilmesi için bütün maliklerin onayı gerektiğini düşünmektir.

İkinci hata, “apartman toplantısında karar çıkmadı, artık kimse karot aldıramaz” sonucuna varmaktır.

Üçüncü hata, sıradan bir beton dayanım testini 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespitiyle aynı kabul etmektir.

Dördüncü hata, tespiti istemeyen malikin binaya girişe izin vermeyerek süreci kesin olarak durdurabileceğini düşünmesidir.

Beşinci hata, riskli yapı raporu geldiğinde 15 günlük itiraz süresini kaçırmaktır.

Altıncı hata, itiraz dilekçesine yalnızca “binamız sağlamdır” yazıp teknik rapordaki somut sorunları incelememektir.

Yedinci hata, idari dava açıldığında yıkım ve diğer işlemlerin otomatik olarak durduğunu varsaymaktır.

Sekizinci hata ise yeniden yapım aşamasında halen eski mevzuattaki üçte iki çoğunluk kuralının geçerli olduğunu düşünmektir.

Diğer çalışma alanlarımız ve iletişim bilgilerimiz için KG Hukuk ana sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Karot Aldırma Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç: Kentsel Dönüşümde Karot Aldırmak İçin Bütün Maliklerin Onayı Gerekmez

Kentsel dönüşümde karot aldırma konusunda en önemli husus, teknik bir karot testi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespitini birbirinden ayırmaktır.

Riskli yapı tespitinin başlatılması için bütün maliklerin anlaşması veya apartmanda üçte iki çoğunluk sağlanması gerekmez. Maliklerden birinin başvurusu sürecin başlatılması bakımından yeterli olabilir.

Diğer maliklerin riskli yapı tespitine katılmaması ise bu kişilerin hiçbir hukuki hakkının bulunmadığı anlamına gelmez. Yapının riskli olduğuna ilişkin resmi tespit sonrasında 15 günlük teknik itiraz hakkı ve şartları oluştuğunda idari yargıda dava yolu gündeme gelebilir.

Buna karşılık tespiti fiziksel olarak engellemek, bağımsız bölümlerin kapılarını açmamak veya yetkili kişilerin inceleme yapmasına izin vermemek güncel mevzuat karşısında güvenli bir hukuki yöntem değildir.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra ise konu artık yalnızca karot meselesi olmaktan çıkar. Tahliye, yıkım, yeniden yapım, müteahhit seçimi, sözleşme, malik çoğunluğu ve karara katılmayan maliklerin payları gibi çok daha kapsamlı hukuki sorunlar gündeme gelir.

Bu nedenle binada karot ve riskli yapı konusunda uyuşmazlık başladığında, özellikle tebligat geldikten sonra süreler geçirilmeden teknik ve hukuki sürecin birlikte değerlendirilmesi önemlidir.