Kapıcı Kıdem Tazminatı ve İşten Çıkarma Rehberi: Yöneticiler İçin Hukuki Yol Haritası

Kapıcı kıdem tazminatı, apartman ve site yönetimlerinin bütçe planlamalarında genellikle göz ardı ettikleri, ancak hukuksal bir ihtilaf doğduğunda yönetimi en ağır mali yükün altına sokan kalemdir. Site yönetimleri, genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hareket etmeye alışkındır; ancak kapıcı (konut görevlisi) çalıştırıldığı anda devreye çok daha katı kuralları olan 4857 sayılı İş Kanunu girer. Yöneticilerin "Biz ticari şirket değiliz, komşuyuz" savunması, İş Mahkemeleri nezdinde ne yazık ki geçerli değildir.

Bir kapıcının emekli olması, istifa etmesi veya yönetici tarafından işten çıkarılması durumunda ödenecek olan kapıcı kıdem tazminatı, sadece brüt maaş üzerinden değil, kapıcıya sağlanan "bedelsiz ev, elektrik, su" gibi yan hakların da eklenmesiyle hesaplanır. Bu hesaplama tekniği, birçok yönetici tarafından bilinmediği için, ayrılan personele eksik ödeme yapılmakta ve sonucunda site yönetimi, tazminatın faizi ve yargılama giderleriyle birlikte 2-3 katı ödeme yapmak zorunda kalmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde; bir hukukçu gözüyle kapıcı kıdem tazminatı hesaplama inceliklerini, ihbar sürelerini, haklı fesih nedenlerini, kapıcı dairesinin tahliyesini ve Yargıtay’ın emsal uygulamalarını en ince detayına kadar inceleyeceğiz. Amacımız, site yönetimlerini olası iş davalarından korumak ve süreci hukuka uygun yönetmelerini sağlamaktır.

1. Hukuki Statü: Site Yönetimi İşveren midir?

Evet, iş hukuku anlamında apartman veya site yönetimi "İşveren", yönetici ise "İşveren Vekili" statüsündedir. Konut Kapıcıları Yönetmeliği uyarınca, apartmanın bakımı, korunması, temizliği, kaloriferin yakılması gibi hizmetleri gören kişilere konut kapıcısı denir. Kapıcı ile yönetim arasında yapılan iş sözleşmesi, tarafların hak ve borçlarını belirler.

Ancak sözleşmede ne yazarsa yazsın, İş Kanunu'nun emredici hükümleri (kıdem, ihbar, yıllık izin vb.) saklıdır. Yönetim, "Sözleşmeye tazminat almayacak yazdık" dese bile, bu madde hukuken geçersizdir (batıldır). Çalışan, şartları oluştuğunda kapıcı kıdem tazminatı hakkını her türlü talep edebilir.

2. Kapıcı Kıdem Tazminatı Hangi Hallerde Ödenir?

Her işten ayrılma tazminat hakkı doğurmaz. Kapıcı kıdem tazminatı ödenmesi için öncelikli şart, kapıcının o işyerinde (apartmanda) en az 1 yıl çalışmış olmasıdır. 1 yılı dolduran kapıcı, aşağıdaki hallerde tazminata hak kazanır:

A) İşveren (Yönetim) Tarafından İşten Çıkarma

Yönetim, "Artık kapıcı çalıştırmak istemiyoruz", "Hizmetinden memnun değiliz" veya "Ekonomik nedenlerle kadroyu daraltıyoruz" diyerek iş akdini feshederse, tazminat ödemek zorundadır. Burada dikkat edilmesi gereken, feshin "Haklı Nedenle" (Hırsızlık vb.) olup olmadığıdır. Geçerli neden (performans düşüklüğü) tazminatı engellemez, sadece işe iadeyi engeller.

B) Emeklilik Nedeniyle Ayrılma Durumunda Kapıcı Kıdem Tazminatı

Kapıcı, SGK'dan "Yaşlılık Aylığı Tahsis Belgesi" veya "Emekli Olabilir" yazısı alıp yönetime sunarsa, kendi isteğiyle ayrılsa bile kapıcı kıdem tazminatı ödenmelidir.

C) Kapıcı Kıdem Tazminatında 15 Yıl ve 3600 Gün Şartı

8 Eylül 1999 tarihinden önce sigorta girişi olan kapıcılar, 15 yıl sigortalılık süresini ve 3600 prim gününü doldurduklarında, SGK'dan alacakları "Kıdem Tazminatı Alabilir" yazısı ile istifa edip tazminatlarını alabilirler. Bu durum yöneticiler için genellikle sürpriz olur ancak yasal bir haktır.

D) Sağlık, Askerlik ve Evlilik

• Erkek kapıcı muvazzaf askerlik hizmeti için ayrılırsa,
• Kadın kapıcı evlendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde işi bırakırsa,
• Kapıcının işi yapmaya engel bir sağlık sorunu doktor raporuyla tespit edilirse,
• Kapıcının vefatı halinde (Mirasçılarına ödenir),

tazminat hakkı doğar. Bu süreçlerin doğru yönetilmesi ve belgelerin saklanması için İstanbul Site Yönetimi Avukatı desteği almanız, sitenizin menfaatinedir.

3. Kapıcı Kıdem Tazminatında Kritik Detay: "Giydirilmiş Ücret" Nedir?

Yöneticilerin hesaplamada en çok hata yaptığı yer burasıdır. Kapıcı kıdem tazminatı hesabı, sadece maaş üzerinden yapılmaz. İş hukukunda "Giydirilmiş Ücret" kavramı vardır. Bu kavram, işçiye sağlanan para ve para ile ölçülebilen tüm menfaatleri kapsar.

Kapıcılar genellikle kira vermeden kapıcı dairesinde otururlar ve elektrik-su paraları site tarafından ödenir. İşte bu "Kira", "Elektrik" ve "Su" bedelleri, tazminat hesabında maaşa eklenir!

Örnek Hesaplama Senaryosu:

Diyelim ki 10 yıldır çalışan bir kapıcınız var. Brüt maaşı asgari ücret olsun (Örn: 20.000 TL diyelim).
Yönetici genellikle şöyle hesaplar: 10 yıl x 20.000 TL = 200.000 TL. BU YANLIŞTIR.

Doğru Hesaplama (Giydirilmiş Ücret İle):

• Brüt Maaş: 20.000 TL
• Emsal Kira Bedeli (Kapıcı dairesinin o semtteki kira değeri): 10.000 TL
• Ortalama Fatura Desteği (Elektrik+Su): 1.500 TL
• TOPLAM GİYDİRİLMİŞ BRÜT ÜCRET: 31.500 TL

Ödenmesi Gereken Tazminat: 10 yıl x 31.500 TL = 315.000 TL.

Gördüğünüz gibi, aradaki fark 115.000 TL'dir. Eğer yönetici ilk hesaba göre ödeme yapıp "helalleşirse", kapıcı dava açarak kalan 115.000 TL'yi faiziyle alır. Bu nedenle kapıcı kıdem tazminatı hesabı mutlaka uzman bir avukat veya bilirkişi tarafından yapılmalıdır.

4. İhbar Tazminatı ve Bildirim Süreleri

İşten çıkarma veya istifa süreçlerinde "Haber verme süresi" (İhbar süresi) vardır. Yönetim, kapıcıyı işten çıkarmadan önce kıdemine göre şu kadar süre önce haber vermek zorundadır:

• 6 aydan az çalışan için: 2 Hafta
• 6 ay - 1,5 yıl arası çalışan için: 4 Hafta
• 1,5 yıl - 3 yıl arası çalışan için: 6 Hafta
• 3 yıldan fazla çalışan için: 8 Hafta

Eğer yönetim "Yarından itibaren gelme" derse, bu sürelerin ücretini (İhbar Tazminatı) peşin ödemek zorundadır. Aynı kural istifa eden kapıcı için de geçerlidir; o da haber vermeden giderse yönetime ihbar tazminatı öder. Bu alacak kalemlerinin takibi ve bütçelendirilmesi hakkında detaylı bilgi için İşletme Projesi Hazırlama Rehberi yazımızı okuyabilirsiniz.

5. Tazminatsız İşten Çıkarma (Haklı Fesih 25/2)

Site yönetimleri, kapıcının davranışlarından memnun olmadığında tazminat ödemeden işten çıkarmak isterler. İş Kanunu Madde 25/2, "Ahlak ve iyi niyet kurallarına uymayan haller"i düzenler. Bu hallerde kapıcı kıdem tazminatı ödenmez.

Hangi Durumlar Haklı Fesih Sebebidir?

• Devamsızlık: Kapıcının mazeretsiz olarak ardı ardına 2 iş günü veya bir ay içinde 3 iş günü işe gelmemesi. (Mutlaka tutanak tutulmalı ve noterden ihtar çekilmelidir).
• Güveni Kötüye Kullanma: Sitenin parasına dokunması, zimmet, hırsızlık.
• Görevini Yapmamak: Uyarılara rağmen temizlik, servis gibi görevlerini aksatması. (Burada "hatırlatılmasına rağmen yapmamakta ısrar etmesi" şartı aranır. Yani en az 2-3 yazılı ihtar gerekir).
• Saygısızlık ve Saldırı: Yöneticiye veya kat maliklerine hakaret etmesi, sataşması.

ÖNEMLİ UYARI: Haklı fesih sebebini ispat yükü işverendedir (Yönetimdedir). Mahkemede "Herkes biliyordu çalışmadığını" demek yetmez. Tutanaklar, şahitler, kamera kayıtları ve ihtarnameler dosyaya sunulmalıdır. Aksi halde mahkeme işçiyi haklı bulur.

6. Kapıcı Kıdem Tazminatı Sonrası Kapıcı Dairesinin Tahliyesi Sorunu

Kapıcı işten çıkarıldığında, en büyük krizlerden biri kapıcı dairesinin boşaltılmasıdır. İş Kanunu ve KMK uyarınca; iş sözleşmesi sona eren kapıcı, konut kapıcı dairesini 15 gün içinde boşaltmak zorundadır.

Eğer boşaltmazsa ne olur? Yönetici, Mülki Amirliğe (Kaymakamlık) başvurarak, mahkeme kararına gerek kalmadan kolluk kuvveti (polis/zabıta) marifetiyle tahliyeyi sağlayabilir (3091 Sayılı Kanun). Ancak bunun için iş akdinin resmi olarak sona erdiğinin ve tebligatların yapıldığının belgelenmesi gerekir. Bu süreçte yapılacak hatalar, tahliyeyi aylar süren bir davaya dönüştürebilir.

7. Yargıtay Kararları Işığında Fazla Mesai ve Tatil Ücretleri

Kapıcı davalarının gizli tehlikesi Fazla Mesai ücretleridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; kapıcının sabah servisi, akşam servisi, temizlik ve kalorifer yakma saatleri toplanır. Eğer haftalık 45 saati aşıyorsa fazla mesai ödenir.

Ancak "Konut Kapıcıları Yönetmeliği"ne göre kapıcıların çalışma saatleri bölünebilir. Yani sabah 07:00-10:00 arası çalışıp, öğlen dinlenip, akşam 17:00-20:00 arası çalışabilir. Bu "Ara Dinlenmeler" çalışma süresinden sayılmaz.

Yönetimin Kendini Koruması İçin: Mutlaka bir "Çalışma Çizelgesi" hazırlanmalı ve kapıcıya tebliğ edilmelidir. Hangi saatlerde çalışacağı, hangi saatlerde serbest olduğu yazılı olmalıdır. Aksi takdirde kapıcı "Ben sabah 6'dan gece 11'e kadar binadaydım, sürekli çalıştım" diyerek devasa fazla mesai ücretleri talep edebilir ve şahitlerle bunu ispatlayabilir.

8. Sonuç: Profesyonel Hukuki Destek Lüks Değil, Zorunluluktur

Görüldüğü üzere, bir kapıcıyı işe almak, çalıştırmak ve işten çıkarmak; basit bir komşuluk ilişkisi değil, teknik ve hukuki bir süreçtir. Yanlış hesaplanan bir kapıcı kıdem tazminatı veya usulsüz bir fesih bildirimi, apartman bütçesinde onarılmaz delikler açabilir.

Site yönetimleri, görev süreleri bittikten sonra "görevi ihmal" veya "siteyi zarara uğratma" suçlamalarıyla karşılaşmamak için, personel süreçlerini mutlaka bir avukat gözetiminde yürütmelidir.

Personel sözleşmelerinin hazırlanması, fesih süreçlerinin yönetilmesi, tazminat hesaplamaları ve olası iş davalarında sitenizin haklarının savunulması için Site Yönetimi Avukatı olarak yanınızdayız. Hukuki riskleri bize bırakın, siz site yönetimine odaklanın.