Kentsel Dönüşüm ve Kira Avukatı

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm ve Kira Avukatı: Tahliye ve Riskli Yapı Süreçlerinde Uzman Hukuki Çözümler

İstanbul, dinamik yapısı, sürekli değişen silüeti ve deprem riski nedeniyle kentsel dönüşüm süreçlerinin en yoğun yaşandığı metropollerin başında gelmektedir. Bu büyük çaplı dönüşüm, beraberinde mülkiyet, kira ve hukuki birçok karmaşık süreci getirmektedir. Kentsel Dönüşüm ve Kira Hukuku Avukatı olarak, müvekkillerimizin bu zorlu süreçlerden hak kaybı yaşamadan geçmelerini sağlamak en öncelikli misyonumuzdur. Bu makalede, İstanbul’daki kentsel dönüşümün hukuki boyutlarını, riskli yapı tespitini, kira ilişkilerindeki tahliye süreçlerini ve bu alanda sunduğumuz uzman çözümleri detaylıca inceleyeceğiz.

I. Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi: 6306 Sayılı Kanun

Kentsel dönüşümün temelini, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturmaktadır. Bu Kanun, riskli yapıların ve alanların tespitini, yıkımını ve yeniden inşasını hızlandırmayı amaçlar. Ancak uygulamada, malikler, kiracılar ve yükleniciler arasında sayısız anlaşmazlık noktası doğabilmektedir.

A. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Sürecin ilk ve en kritik adımı, yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesidir.

• Riskli Yapı Tespiti: Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlarca yapılır.
• Tebligat ve İtiraz: Tespit raporu, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve tüm maliklere tebliğ edilir. Malikler, tebligattan itibaren 15 gün içinde itirazlarını ilgili Müdürlüğe yapma hakkına sahiptir. Bu 15 günlük süre, hukuki hakların korunması açısından son derece önemlidir.
• Hukuki Desteğin Önemi: Avukatlık büromuz, tespit raporunun hukuka ve tekniğe uygunluğunun incelenmesi, itiraz dilekçesinin hazırlanması ve gerekirse hukuki sürecin başlatılması konularında müvekkillerine tam destek sağlamaktadır.

B. Yıkım Kararı ve Tahliye

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde, maliklere yıkım için belirli bir süre verilir. Bu süre zarfında yapının idari para cezası riski olmaksızın boşaltılması gerekmektedir. Yıkımın gerçekleştirilmemesi durumunda, idare re’sen yıkım yetkisini kullanabilir.

II. Kentsel Dönüşümde Kira Hukuku ve Tahliye Sorunları

Kentsel dönüşümün en karmaşık alanlarından biri, kiracıların durumu ve tahliye süreçleridir. Kiracılar, mülkiyet hakkına sahip olmasalar da, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile güvence altına alınmış zilyetlik ve sözleşme haklarına sahiptirler.

A. Kiracının Hakları ve Taşınma Yardımı

Riskli yapının yıkılması gerektiğinde, kiracıların konut veya iş yerini tahliye etmesi zorunludur. Ancak Kanun, kiracıların mağduriyetini azaltmak için birtakım haklar tanımaktadır:

• Kira Yardımı (Tahliye Yardımı): Riskli yapıyı tahliye eden kiracılar, Bakanlıkça belirlenen ve her yıl güncellenen tutarda aylık kira yardımı alma hakkına sahiptir. Kiracının bu yardımı alabilmesi için belirli şartları (örneğin, riskli yapıda ikamet etme/işyeri sahibi olma) yerine getirmesi gerekir.
• Hak Kaybı Riskleri: Kira yardımına başvuru süresi ve şekli usul kurallarına tabidir. Yanlış veya eksik başvuru, kira yardımının kaybedilmesine yol açabilir. Uzman avukat desteği, bu süreci hatasız yürütmek için hayati önem taşır.

B. Tahliye Taahhütnamesi ve Dava Yoluyla Tahliye

Tahliye süreçleri genellikle iki temel yolla gerçekleşir:

Anlaşma Yoluyla Tahliye: Kiracı ve malik, sürecin hızlı ilerlemesi için bir tahliye taahhütnamesi imzalayabilir. Ancak bu taahhütnamelerin geçerliliği, TBK’daki şartlara (özellikle düzenlenme tarihi) tabidir.

Dava Yoluyla Tahliye: Kiracının tahliyeyi reddetmesi veya anlaşmanın sağlanamaması durumunda, malik 6306 Sayılı Kanun kapsamında tahliye davası açmak zorundadır. Bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür ve sürecin hızlı ilerlemesi esastır. Hukuki dayanaklar, TBK’daki genel hükümlerden ziyade, 6306 Sayılı Kanun’un özel hükümleri çerçevesinde şekillenir.

Önemli Not: Kentsel dönüşüm tahliye davaları, normal tahliye davalarına göre daha kısa sürelerde sonuçlanabilmektedir. Ancak usul kurallarının doğru uygulanmaması, tahliyenin gecikmesine veya davanın reddine neden olabilir.

III. Dönüşüm Projelerinde Anlaşmazlıklar ve Hukuki Çözümler

Riskli yapının tespiti ve tahliyesinden sonra, yıkım ve yeniden yapım aşamalarında da hukuki sorunlar ortaya çıkabilir.

A. Paydaşlar Arası Anlaşmazlıklar ve 2/3 Çoğunluk Kuralı

Kentsel dönüşümde projenin hayata geçirilmesi için maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir.

Karara İtiraz: 2/3 çoğunlukla alınan kararlara katılmayan (azınlıkta kalan) malikler, kararın kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkına sahiptir.

Satış (Şüyuun İzalesi): İtiraz süresi sonunda karara katılmayan paydaşların bağımsız bölümleri, arsa payları oranında Bakanlıkça belirlenen rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara satılır. Bu satış, bir nevi zorunlu şüyuun izalesi (ortaklığın giderilmesi) olarak nitelendirilebilir.

Uzman Arabuluculuk: Büromuz, paydaşlar arası anlaşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve profesyonel arabuluculuk hizmetleri sunarak, dava süreçlerine girmeden uzlaşma sağlanmasına yardımcı olur.

B. Yüklenici (Müteahhit) Sözleşmeleri ve İhtilaflar

Maliklerle yükleniciler arasında imzalanan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”, kentsel dönüşümün en yüksek risk içeren hukuki belgelerindendir.

Sözleşme Hazırlama: Sözleşmelerin, mali, teknik ve hukuki riskleri en aza indirecek şekilde, net ve açık hükümler içermesi zorunludur. Özellikle teslim süresi, cezai şartlar, teknik şartname ve tapu devir şartlarının detaylıca belirlenmesi gerekir.

İhtilafların Çözümü: İnşaatın gecikmesi, eksik/ayıplı iş yapılması veya sözleşmeye aykırı hareket edilmesi durumlarında, Fesih Davaları, Tazminat Davaları veya Tapu İptali ve Tescil Davaları açılması gerekmektedir. Bu davalar, uzmanlık ve teknik bilgi gerektiren, uzun ve karmaşık süreçlerdir.

IV. Neden Uzman Bir Kentsel Dönüşüm Avukatı?

İstanbul’da yüzlerce avukatlık ofisi bulunmasına rağmen, kentsel dönüşüm hukuku, mülkiyet, idare, imar, borçlar ve icra hukuku gibi farklı disiplinleri bir arada barındıran niş bir alandır.

Hukuk Büromuzun Farkı ve Uzmanlığı;

• Disiplinlerarası Uzmanlık: 6306 Sayılı Kanun’un getirdiği özel usul kurallarını ve TBK’daki kira hükümlerini aynı anda yönetme yetkinliğine sahibiz.
• Proaktif Risk Yönetimi: Riskli yapı tespitinden, yıkıma, yeniden yapım sözleşmelerine ve tahliye davalarına kadar tüm süreçlerde olası riskleri önceden tespit ederek müvekkilimizi koruma altına alırız.
• Hızlı Tahliye Çözümleri: Kiracı kaynaklı tahliye süreçlerinde, yasal prosedürleri en hızlı ve etkili şekilde uygulayarak mülkiyetin dönüşüm sürecine girişini hızlandırırız.
• Malik ve Kiracı Temsiliyeti: Hem maliklerin müteahhitlerle olan sözleşme müzakerelerinde haklarını koruyor hem de mağdur kiracıların kira yardımı ve tahliye süreçlerini yönetiyoruz. Bu çift taraflı deneyim, bize sürecin tamamına hakim olma yeteneği vermektedir.
• Güncel Yargıtay İçtihatlarına Hakimiyet: Kentsel dönüşüm hukuku sürekli gelişen bir alandır. Yargıtay’ın en güncel kararlarını yakından takip ederek, davalarımızı en sağlam hukuki temellere oturturuz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracıyım. Riskli yapı tespiti kesinleşince evden ne zaman çıkmak zorundayım?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, maliklere yıkım için en az 60 gün süre verilir. Bu süre içinde tahliye gerekmektedir. Aksi takdirde, idare ek süreler tanıyabilir ancak tahliye emri kesinleştikten sonra kolluk kuvvetleri marifetiyle dahi tahliye gerçekleştirilebilir. Kiracı olarak en kısa sürede kira yardımına başvurarak bu süreci yönetmeniz önemlidir.

2. Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

2/3 çoğunluk sağlanamazsa, yapının yıkımından sonraki proje ve inşaat süreci başlayamaz. Bu durumda idare, projenin hazırlanmasını veya tamamlanmasını zorunlu tutabilir. En son aşamada ise, tüm malikler arasında anlaşma sağlanamazsa, mülkiyetin Hazine adına tescili ve sonrasında idarenin belirleyeceği proje ile dönüşüm gerçekleştirilebilir. Bu, malikler için en son ve en istenmeyen senaryodur.

3. Kira yardımı almak mı yoksa yeniden yapılacak binada daire kiralamak mı daha avantajlı?

Bu tamamen kişisel bir tercihtir. Kira yardımı tek seferlik bir maddi destek sağlarken, yeniden yapılacak binada daire kiralamak (eğer malik size bu imkanı sunarsa) uzun vadeli bir barınma çözümü sunar. Ancak kira yardımı, kiracının yeni bir semtte veya istediği koşullarda ev bulmasına imkan verir. Hukuki olarak, Kanun sadece kira yardımını garanti eder. Yeni daire kiralama, malik ve kiracı arasındaki ek bir anlaşmaya bağlıdır.

Sonuç ve Hukuki Danışmanlık Çağrısı

İstanbul’un kentsel dönüşüm haritası sürekli değişmektedir ve bu değişim, hukuki bilginin güncel tutulmasını zorunlu kılmaktadır. Riskli yapı tespiti, tahliye süreçlerinin yönetilmesi, kira uyuşmazlıkları ve yüklenici sözleşmelerinin hazırlanması gibi konularda doğru hukuki destek, hem zaman hem de maddi kayıpları önlemenin tek yoludur.

Hukuk Büromuz, kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamalarında şeffaflık, hız ve müvekkil odaklı yaklaşımla hizmet sunmaktadır. Karmaşık hukuki süreçlerin yükünü omuzlarınızdan alarak, haklarınızı en üst düzeyde korumayı taahhüt ediyoruz.

Kentsel dönüşüm projenizle ilgili bir sorununuz mu var? Riskli yapı tebligatı mı aldınız? Kira sözleşmeniz ve tahliye süreci hakkında bilgiye mi ihtiyacınız var?

Hemen bizimle iletişime geçin ve uzman ekibimizle davanızın detaylarını görüşün.