Ödenmeyen Site Aidatı ve %5 Gecikme Tazminatı: Yasal Tahsilat Rehberi

Apartman ve site yöneticiliğinin en zor tarafı, şüphesiz ki para toplama kısmıdır. Binanın çatısı akar, asansörü bozulur, güvenlik maaş ister; herkes yöneticinin gözünün içine bakar. Ancak iş, bu giderleri karşılayacak aidatları toplamaya gelince, yöneticiler genellikle yalnız bırakılır. “Komşuluk hatırı”, “idare ediver”, “maaş yatmadı” bahaneleriyle ödenmeyen site aidatları, bir süre sonra sitenin finansal dengesini bozar ve yönetimi kilitleme noktasına getirir.

Peki, yönetici olarak kapı kapı dolaşıp tahsilatçılık mı yapacaksınız? Elbette hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), size öyle güçlü bir silah vermiştir ki, bunu doğru kullandığınızda borçlular ödeme yapmak için sıraya girecektir: İcra Takibi ve %5 Gecikme Tazminatı.

Bu yazıda, ödenmeyen aidatların hukuki yollarla en hızlı nasıl tahsil edileceğini ve borçluya uygulanacak yasal yaptırımları tüm detaylarıyla ele alacağız.

Aidat Bir “Rica” Değil, Yasal Zorunluluktur

Öncelikle şu hukuki gerçeğin altını çizelim: Site aidatı (genel gider avansı), kat maliklerinin keyfiyetine bağlı bir ödeme değildir. KMK Madde 20 çok açıktır; her kat maliki, arsa payı oranında veya eşit olarak belirlenen giderlere katılmak zorundadır.

Bir komşunuzun “Ben asansörü kullanmıyorum, giriş katta oturuyorum” veya “Evim boş, neden aidat ödeyeyim?” demesi hukuken geçersizdir (Yönetim planında aksine bir madde yoksa). Bu tür itirazlarla sizi oyalayan borçlulara karşı süreci uzatmak, diğer düzenli ödeme yapan komşulara haksızlıktır. Ödenmeyen site aidatları bu noktada profesyonel bir yaklaşım benimsemek ve duygusallığı bir kenara bırakmak gerekir.

Eğer sitenizde tahsilat sorunları kronikleştiyse ve komşularınızla yüz göz olmak istemiyorsanız, süreci Site Yönetimi Avukatı aracılığıyla yürütmek, hem ciddiyeti sağlar hem de tahsilatı hızlandırır.

En Güçlü Silahınız: Aylık %5 Gecikme Tazminatı

Türkiye’de borçlar hukukunda genel olarak yasal faiz uygulanır ve bu oranlar genellikle enflasyonun altında kalır. Ancak kanun koyucu, site yönetimlerinin nakit akışının hayati önemini bildiği için, aidat borçlarına özel bir “Ceza” sistemi getirmiştir.

KMK Madde 20/c fıkrası uyarınca; zamanında ödenmeyen site aidatları için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. 

Dikkat edin, “yıllık” değil, “aylık”. Bu, yıllık bazda basit hesapla %60 gibi çok ciddi bir orana tekabül eder. Hiçbir banka mevduatının veya yatırım aracının kolay kolay veremediği bu oran, borçlu için ciddi bir mali yüktür. 10.000 TL’lik bir aidat borcu, ödenmediği takdirde bir yıl içinde tazminatıyla birlikte 16.000 TL’yi aşabilir.

Bu tazminatın uygulanabilmesi için iki temel şart vardır:

1. Aidatın miktarının ve son ödeme tarihinin belli olması (İşletme Projesi veya Genel Kurul Kararı).
2. Borçlunun bu borcu bilmesi veya tebliğ alması.

Bu hesaplamaların doğru yapılması, icra takibinde talep edilen rakamın “likit” (belirli) sayılması için kritiktir. Hatalı hesaplama, takibin iptaline yol açabilir. Bu nedenle tazminat hesaplamalarının ve takip talebinin uzman bir hukukçu tarafından hazırlanması, alacağınızı garantiye alır. Bu konuda detaylı bilgi almak için İstanbul site yönetimi avukatı (LİNK VERİLECEK YER) sayfamızı inceleyebilirsiniz.

“Ben Kiracıyım” veya “Ev Sahibi Ödesin” Bahanesi

Yöneticileri en çok yoran konulardan biri de “topu taca atma” taktiğidir. Kiracı “ev sahibi ödesin” der, ev sahibi “kiracı oturuyor, ondan isteyin” der.

Hukukumuzda bu durum “Müteselsil Sorumluluk” (Zincirleme Sorumluluk) ilkesiyle çözülmüştür. Yani yönetici olarak siz, aidat borcunu ister kat malikinden (ev sahibi), ister kiracıdan talep edebilirsiniz. Kanun size “seçme hakkı” vermiştir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken ince bir detay vardır: Kiracının sorumluluğu, ödediği kira miktarı ile sınırlıdır. Buna karşılık kat malikinin sorumluluğu sınırsızdır. Bu yüzden hukuk bürosu olarak biz, icra takiplerini genellikle garantili tahsilat için her iki tarafa birden yöneltiriz. Böylece kiracıdan tahsil edilemezse, tapu sahibinin gayrimenkulüne haciz koyma hakkımız saklı kalır.

İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Aidat borçlusuna karşı yürütülecek hukuki süreç şu adımlardan oluşur:

1. Karar Defteri ve Yetki: Yöneticinin dava açma ve icra takibi yapma yetkisi kanundan gelse de, karar defterine “Borçlular hakkında icra takibi başlatılmasına ve Av. Kayhan Gergöy’e vekalet verilmesine” şeklinde bir karar alınması, ispat açısından elinizi güçlendirir.
2. İlamsız İcra Takibi: Yetkili İcra Müdürlüğü’ne başvurularak borçluya “Ödeme Emri” gönderilir.
3. Kesinleşme ve Haciz: Borçlu, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde borcu ödemez veya itiraz etmezse takip kesinleşir. Artık borçlunun maaşına, banka hesaplarına, aracına ve gayrimenkulüne haciz işlemi yapılabilir.

Eğer borçlu takibe (haksız yere) itiraz ederse, bu kez mahkemeye başvurarak “İtirazın İptali” davası açılır ve borçlu, borcunun üzerine bir de %20 İcra İnkar Tazminatı ödemeye mahkum edilir.

Sonuç: Kötü Polis Siz Olmayın

Yöneticilik, komşularla iyi geçinmeyi gerektirir. Ancak para istemek, bu ilişkileri zedeler. Borçlu komşunuzla apartman girişinde veya asansörde aidat tartışması yapmak yerine, süreci profesyonel bir hukuk bürosuna devretmek en sağlıklı yoldur.

Siz “Yönetici” olarak binanın işlerine odaklanın; aidat tahsilatını, yasal faizleri ve icra süreçlerini hukuk halletsin. Unutmayın, zamanında yapılmayan tahsilat, zamanla “tahsil edilemeyen alacağa” dönüşür.

Sitenizin alacaklarını riske atmamak, işletme projesi ve icra süreçlerini profesyonelce yönetmek için Site Yönetimi Avukatlığı ve Hukuki Danışmanlık hizmetlerimizden yararlanabilir, tüm süreci güvenle bize teslim edebilirsiniz.