Site ve Apartman İşletme Projesi Hazırlama Rehberi (Örnek Tablolu)

Yazar: Av. Kayhan Gergöy
Kategori: Kat Mülkiyeti Hukuku

Bir apartman veya site yöneticisinin en büyük kâbusu nedir? Aidat toplamak mı? Hayır. En büyük kâbus; aidat toplamak için icra takibi açtığında, borçlunun "Ortada kesinleşmiş bir işletme projesi yok, bu borç geçersizdir" diyerek itiraz etmesi ve mahkemenin bu itirazı haklı bularak takibi iptal etmesidir.

Müvekkil site yönetimlerine her zaman söylediğim bir söz vardır: "İşletme projesi, sitenin bütçesi değil, yöneticinin can yeleğidir."

Birçok yönetici, Genel Kurul'da (toplantıda) aidat miktarının konuşulmasını yeterli sanır. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 37, çok spesifik bir "İşletme Projesi" prosedürü öngörür. Eğer bu proje usulüne uygun hazırlanmaz ve en önemlisi tebliğ edilmezse, topladığınız aidatların hukuki zemini kayganlaşır.

Bu yazıda, bir site yönetimi avukatı gözüyle; mahkemelerin geçerli kabul ettiği işletme projesinin nasıl hazırlanacağını, tebliğ sürecini ve kesinleşme şartlarını inceleyeceğiz.

İşletme Projesi Nedir ve Neden Zorunludur?

İşletme projesi, sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini gösteren, her kat malikine düşecek avans (aidat) miktarını belirleyen resmi bir belgedir.

Bu belgenin en büyük gücü şudur: Usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu Madde 68 anlamında "İlam Niteliğinde Belge" sayılır. Yani elinizde bu belge varsa, borçlu itiraz etse bile mahkemede uzun uzun alacağınızı ispatlamaya çalışmazsınız. Mahkeme projeye bakar ve itirazı kaldırır.

Eğer bu belgeniz yoksa veya hatalıysa, yıllarca sürecek "İtirazın İptali" davalarıyla uğraşmak zorunda kalırsınız. Bu süreçleri riske atmamak için profesyonel destek almak isterseniz İstanbul Site Yönetimi Avukatı hizmetlerimizden faydalanabilirsiniz.

Adım Adım İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?

KMK Madde 37'ye göre proje üç ana unsurdan oluşmalıdır:

1. Tahmini Giderler: Sitenin bir yıllık yakıt, kapıcı, elektrik, su, bakım-onarım ve sigorta giderlerinin tahmini tutarı.
2. Paylaşım Tablosu: Her kat malikinin bu giderlere hangi oranda katılacağı (Arsa payına göre mi, eşit mi?).
3. Avans Tutarı: Tahmini giderleri karşılamak için her kat malikinin ödemesi gereken aylık tutar (Aidat).

Örnek İşletme Projesi Tablosu

Aşağıda basit bir apartman için hazırladığımız örnek tabloyu görebilirsiniz. (Rakamlar temsilidir).

En Kritik Aşama: Tebliğ Etmek!

Yöneticilerin %90'ının hata yaptığı yer burasıdır. Projeyi hazırlayıp dosyaya kaldırmak yetmez. Bu projenin, bütün kat maliklerine (kiracılara değil, tapu sahiplerine) imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilmesi şarttır.

"Whatsapp grubuna attım", "Panoya astım" gibi yöntemlerin hukuken hiçbir geçerliliği yoktur. Tebliğ edilmeyen proje kesinleşmez, kesinleşmeyen proje ile icra takibi yapılamaz.

Kesinleşme ve İtiraz Süresi

Projeyi tebliğ alan kat malikinin, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde projeye itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilmezse proje kesinleşir. Kesinleşen proje artık bir mahkeme kararı gibi hüküm doğurur.

Peki, projeniz kesinleşti ama kat maliki hala ödeme yapmıyor mu? İşte o zaman devreye "İcra Takibi" ve "%5 Gecikme Tazminatı" girer. Bu sürecin nasıl işlediğini ve alacağınızı faiziyle nasıl tahsil edeceğinizi öğrenmek için Ödenmeyen Aidatlar ve İcra Takibi Rehberi başlıklı yazımızı mutlaka okumalısınız.

Sonuç: Profesyonel Yönetim Şart

İşletme projesi hazırlamak, sadece rakamları alt alta toplamak değildir; hukuki bir altyapı kurmaktır. Hatalı hazırlanan bir proje, aidat toplayamamanıza ve siteyi zarara uğratmanıza neden olur.

Sitenizin işletme projesinin hukuka uygun hazırlanması, tebliğ süreçlerinin yönetilmesi ve aidat tahsilat sisteminin kurulması için Site Yönetimi Avukatı olarak yanınızdayız. Hukuki süreçleri bize bırakın, siz komşularınızla huzurunuzu bozmayın.