Gürültücü komşu, apartman yaşamının en büyük stres kaynağıdır. Huzurunuzu kaçırır ve uykunuzu böler. Evinizdeki yaşam kalitesini yerle bir eder. Birçoğunuz "Ev alma komşu al" atasözünü acı bir şekilde tecrübe ediyorsunuz. Üst kattan gelen topuk sesleri hayatı kabusa çevirir. Yan daireden gelen bağırışlar sinirlerinizi bozar. Genellikle polis çağırmak sorunu çözmez. Zabıtaya şikayet etmek de işe yaramaz. Hatta komşuyu daha da saldırganlaştırırsınız. Peki, hukuk bu noktada tıkanıyor mu? Kesinlikle hayır.
Türk hukuk sistemi mülkiyet hakkını kutsal sayar. Ancak bu hak sınırsız değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 25. Maddesi size büyük bir güç verir. Diğer kat malikleri için "çekilmez hal" alan komşunun evini elinden alabilirsiniz. Mahkeme kararıyla bu evi diğer komşulara devredebilirsiniz. Evet, yanlış duymadınız. Yasal şartları sağlarsanız o gürültücü komşu tapusunu kaybeder. Apartmandan zorla gönderirsiniz.
Bu dev rehberde sorunlu kat maliklerinin tahliye sürecini inceleyeceğiz. Sadece gürültü yapanları değil, ahlaka aykırı davrananları da ele alacağız. Aidat ödemeyenleri de konuşacağız. "Kat Mülkiyetinin Devri Davası"nı nasıl açacağınızı anlatacağız. Delil toplama yöntemlerini ve Yargıtay'ın emsal kararlarını en ince detayına kadar öğreneceksiniz.
1. Gürültücü Komşu ve "Çekilmezlik" Kavramı Nedir?
Hukukumuzda her gürültü tahliye sebebi sayılmaz. Kanun koyucu, mülkiyet hakkına müdahale etmek için "Çekilmez Hal" şartını arar. Yani, komşunuz ayda bir kez yüksek sesle müzik dinlerse onu atamazsınız. Ancak bunu sürekli yaparsa durum değişir. Uyarılarınıza rağmen devam ederse tahliye sebebidir.
KMK Madde 18, kat maliklerine net görevler yükler. Birbirinizi rahatsız etmemelisiniz. Haklarınızı çiğnememelisiniz. Yönetim planına uymalısınız. Eğer bir kat maliki bunu sürekli ihlal ederse iş değişir. Diğer kat malikleri için "birlikte yaşama" artık imkansız hale gelir.
Yargıtay'a Göre Çekilmezlik Kriterleri
Yargıtay, davranışın çekilmez olup olmadığına karar verirken şu kriterlere bakar:
- Süreklilik: Eylem bir kereye mahsus olmamalıdır. Devamlılık göstermelidir.
- Yoğunluk: Rahatsızlığın boyutu büyüktür. Normal bir insanın tahammül sınırlarını aşar.
- Kasıt ve İhmal: Komşu, sizi rahatsız ettiğini bilir. Buna rağmen eyleme devam eder.
Gece geç saatlerde yapılan gürültüler çekilmezlik yaratır. Sabahın köründe başlayan tadilatlar da böyledir. Ortak alanların işgali de tahliye nedenidir. Bu sorunları belgelemek için yönetimden destek almalısınız. Yönetimin rolü için Site Yönetimi Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
2. KMK Madde 25: Gürültücü Komşu İçin Hukuki Atom Bombası
Hukukçular KMK 25. Maddeyi "Atom Bombası" olarak tanımlar. Çünkü bu madde, kişinin anayasal mülkiyet hakkını elinden alır. Bu maddeyi işletmek için şu sebeplerden biri gerçekleşmelidir:
A) Ortak Giderleri Ödememekte Israr Etmek
Bir kat maliki aidat borcunu ödemiyor mu? İki yıl içinde üç kez icra takibine mi sebep oldu? Diğer kat malikleri bu kişinin dairesini satın almayı isteyebilir. Yani sadece gürültücü komşu değil, "borçlu komşu" da evini kaybeder. Aidat takibi süreçlerini Aidat İcra Takibi Rehberi yazımızda anlattık.
B) Hakimin Emrine Uymamak
Komşunuz gürültü yapıyor ve dava açtınız. Hakim "Gürültü yapma" dedi. Buna rağmen komşu devam ediyor. İşte KMK 25 devreye girer. Mahkeme kararını 1 yıl boyunca uygulamazsa dairesini devralırsınız.
C) Ahlaka ve Adaba Aykırı Hareketler
Dairesini randevu evi mi yaptı? Kumarhane olarak mı kullanıyor? Uyuşturucu ticareti mi yapıyor? Mahkeme bunu tespit ederse daireyi elinden alırsınız. Bu en ağır ihlal türüdür.
3. Adım Adım Süreç: Gürültücü Komşu Nasıl Tahliye Edilir?
Bu süreç sabır gerektirir. Duygusal davranmayın. Kapısına dayanıp kavga etmeyin. Haklıyken haksız duruma düşersiniz. İşte izlemeniz gereken yol haritası:
Adım 1: Sözlü ve Yazılı Uyarı (İspat Başlangıcı)
Önce komşunuzu medeni bir şekilde uyarın. Ancak bu uyarı havada kalmasın. Yönetici aracılığıyla resmi ihtarname gönderin. Yönetici karar defterine şerh düşsün. "Gürültü nedeniyle uyarıldı" yazsın. Bunu tebliğ etsin. Mahkemede "Uyardık ama dinlemedi" demek için bu belge şarttır.
Adım 2: Delil Toplama (Kritik Aşama)
Mahkeme sözünüze değil, delile bakar. Gürültücü komşu hakkında şu delilleri toplayın:
- Polis/Zabıta Tutanakları: Gürültü anında polisi arayın. Ekip çağırın ve mutlaka tutanak tutturun. Yazılı belge isteyin.
- Kamera ve Ses Kayıtları: Kendi evinizin içindeki gürültüyü kaydedin. Bu yasaldır. Ancak komşunun evinin içini çekmeyin. Bu suçtur.
- Tanık Beyanları: Diğer komşuları şahit yazın. Kapıcıyı ve güvenliği de ekleyin.
- Desibel Ölçümü: Çevre Müdürlüğü'nden ölçüm isteyin. Rapor alın.
Adım 3: Kat Malikleri Kurulunu Toplamak
KMK 25 için bireysel dava açamazsınız. Kat malikleri kurulunu toplayın. Bu konuda karar alın. Toplantıda "O daireyi devralmak için dava açacağız" deyin.
Bu karar için sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Tüm maliklerin yarısından bir fazlasını bulun. Toplantı usullerinde hata yapmayın. Yoksa komşu kararı iptal ettirir. Hata yapmamak için Genel Kurul Toplantı Usulleri yazımızı okuyun.
Adım 4: Dava Açılması (Kat Mülkiyetinin Devri)
Kararı aldınız. Şimdi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açın. Dilekçede şunu talep edin: "Davalı çekilmez hal yarattı. KMK 25 şartları oluştu. Bağımsız bölümü rayiç bedelle bize devredin."
4. Gürültücü Komşu Kiracı İse Ne Yapmalısınız?
Gürültü yapan kişi kiracı mı? İşiniz daha kolaylaşır. Kiracının evini elinden almazsınız. Onu evden çıkartırsınız (Tahliye).
Kiracı İçin İzlenecek Yol:
- Yönetim Planı: Kiracılar da yönetim planına uymak zorundadır. Uymayan kiracı için ev sahibine ihtarname çekin.
- Ev Sahibinin Sorumluluğu: Ev sahibi sorumluluktan kaçamaz. "Ben oturmuyorum" diyemez.
- Tahliye Davası: Kiracının "saygı gösterme" borcu vardır. Buna aykırı davranırsa ev sahibi sözleşmeyi fesheder. Ev sahibi yapmazsa siz dava açın. "Müdahalenin Men'i" isteyin. Sonuç alamazsanız tahliyesini isteyin.
Huzur bozan kişilere karşı süreci iyi yönetin. Özellikle ihtarname hazırlarken KG Hukuk Bürosu olarak size destek sağlarız.
5. Ceza Hukuku Boyutu: TCK 123 ve 183
Sorunu sadece tazminat boyutuyla düşünmeyin. Gürültücü komşu suç işlemektedir. Türk Ceza Kanunu (TCK) bunu suç sayar.
- Huzur ve Sükunu Bozma (TCK Md. 123): Sırf huzur bozmak için gürültü mü yapıyor? Hakim 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası verir.
- Gürültüye Neden Olma (TCK Md. 183): Sağlığa zarar verecek gürültü mü yapıyor? Mahkeme 2 aydan 2 yıla kadar hapis cezası verir.
Savcılığa suç duyurusunda bulunun. Bu durum gürültücü komşu üzerinde baskı kurar. Kimse sicilinin bozulmasını istemez.
6. Yargıtay'ın Emsal Kararları: Hangi Gürültüler "Çekilmez" Sayıldı?
Yargıtay'ın kararları yol göstericidir. Mahkemenin "Çekilmez Hal" kabul ettiği bazı olaylar şunlardır:
Köpek Havlaması ve Kötü Koku
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi önemli bir karar verdi. Evde çok sayıda köpek besleyen kişiyi haksız buldu. Havlama sesi ve kötü koku "çekilmez hal" sayıldı. Dairenin devrine hükmetti.
Sürekli Piyano/Enstrüman Çalmak
Başka bir kararda piyanist komşu haksız bulundu. Yalıtım yapmadan gece piyano çalıyordu. Mahkeme "Komşunun uyku hakkı üstündür" dedi. Eylemin durdurulmasını emretti.
Agresif Tadilat ve Sarsıntı
Dairesinde aylarca tadilat yapan kişi de ceza aldı. Duvarları yıkıp binayı sarsıyordu. Mahkeme KMK 25 şartlarının oluştuğuna karar verdi.
7. Kat Mülkiyetinin Devri Davasında Bedel Nasıl Belirlenir?
Davayı kazandınız. Mahkeme mülkiyeti size verdi. Peki bedava mı alacaksınız? Hayır. Mülkiyet hakkı Anayasal bir haktır. Kimsenin malını bedelsiz alamazsınız.
Mahkeme bilirkişi atar. Dairenin gerçek değerini tespit eder. Siz bu bedeli mahkeme veznesine yatırırsınız. Sonra mahkeme tapuyu adınıza tescil eder. Parayı sorunlu komşuya ödersiniz ve onu tahliye ettirirsiniz.
Burada önemli bir detay var. Dava açılınca komşu evini kaybedeceğini anlar. Genellikle ya evi satıp gider ya da düzelir. Yani dava açmanız bile sorunu çözer.
8. Psikolojik Yönetim: Komşuyla İletişim Nasıl Olmalı?
Hukuki süreçte yüz yüze bakacaksınız. Bu süreçte şunları yapmayın:
- Misilleme Yapmayın: O gürültü yapıyor diye siz de yapmayın. Mahkemede haksız duruma düşersiniz. Daima "Mağdur" rolünde kalın.
- Hakaret Etmeyin: Whatsapp gruplarında kötü söz söylemeyin. Komşunuz size "Hakaret Davası" açar.
- Temastan Kaçının: Kapısına gitmeyin. İletişimi avukat üzerinden yazılı yürütün.
9. Sonuç: Çaresiz Değilsiniz, Hukuk Yanınızda
Özetle gürültücü komşu kaderiniz değildir. Kimse size zulmedemez. KMK 25. madde güçlü bir silahtır. En inatçı komşuyu bile dize getirir.
Delilleri doğru toplayın. İhtarname sürecini iyi yönetin. Genel kurulda doğru karar alın. Davayı hatasız yürütün. Bu iş uzmanlık ister. Yapacağınız bir hata süreci uzatır.
Huzurlu bir eve kavuşmak için KG Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Sorunlu komşunuzla yasal zeminde mücadele ederiz.
Gürültücü Komşu Sorunuyla Tek Başınıza Mücadele Etmeyin. Hukuki Destek Alın. KG HUKUK BÜROSU - ANA SAYFA
Gürültü ve Tahliye Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Gürültü yapan komşuyu polis çıkarabilir mi?
Ev sahibi kiracısını gürültü yüzünden çıkarabilir mi?
Ses yalıtımı yaptırmak zorunlu mu?
Hangi saatlerde gürültü yasaktır?
Psikolojik sorunları olan komşuyu atabilir miyiz?
Dava ne kadar sürer?
Yükleniyor...
- 📱 0532 064 5336
- ☎️ 0216 606 60 36
- 📍 Maltepe / İSTANBUL
