Tapu İptal ve Tescil Davaları: Mülkiyet Hakkınızı Koruma Rehberi

Gayrimenkul mülkiyeti, kişilerin en temel haklarından biridir. Ancak, mirasçıdan mal kaçırma (muris muvazaası), sahte vekaletname kullanımı, hukuki ehliyetsizlik veya sözleşme ihlali gibi nedenlerle tapu kayıtları gerçeği yansıtmayabilir. Tapu kaydının hukuka aykırı hale gelmesi durumunda, mülkiyetin gerçek sahibine iadesi için açılan davalara Tapu İptal ve Tescil Davaları denir.

Bu davalar, teknik ve ispatı zor konular içerdiği için sürecin en başından itibaren uzman bir avukat desteği almak, hak kaybını önlemenin yegâne yoludur. Hukuk büromuz, mülkiyet hakkınızın korunması için gerekli tüm yargılamayı titizlikle yürütür.

Tapu İptali ve Tescili Hakkında 4 Temel Kavram Notu

Muvazaa: Mirasbırakanın (muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürdeki (bağış, satış vb.) işlemlerdir. İspatı, davanın temelini oluşturur.

Tescil: Tapu sicilinde mülkiyet hakkının, hukuka aykırı durumdan çıkarılarak, gerçek hak sahibi adına yeniden kaydedilmesi işlemidir.

Hukuki Sebep: Tapu iptalinin istenebilmesi için, yapılan işlemin arkasında geçerli bir hukuki dayanağın (vekalet görevinin kötüye kullanılması, gabin vb.) bulunması şarttır.

Zamanaşımı: Muris muvazaası davalarında zamanaşımı söz konusu değildir; vekaletnamenin kötüye kullanılması gibi diğer sebeplerde ise durum olaya göre değişebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davalarının Çeşitleri ve İlgili İşlemler

Tapu iptal davası tek tip değildir. Hukuki sorunun kaynağına göre farklı isimler alır ve farklı mahkemelerde görülür. Bir Tapu İptal ve Tescil Avukatının ilgilendiği başlıca 4 dava türü şunlardır:

1. Muris Muvazaasına Dayalı İptal ve Tescil Davası

Miras bırakanın, mirasçılarına mal bırakmamak amacıyla yaptığı hileli satış veya bağış işlemlerinin iptalini hedefler. Bu davada asıl amaç, tapu kaydındaki işlemin gerçekte “satış” değil “bağış” olduğunu ve mirasçıdan mal kaçırma kastı taşıdığını ispatlamaktır.

2. Vekaletnamenin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Davalar

Mülk sahibinin verdiği vekaletname ile hareket eden vekilin, kendisine tanınan yetki sınırlarını aşarak veya yetkisini kötüye kullanarak mülkü üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda açılır. Bu durumun ispatı, vekil ile üçüncü kişi arasındaki işbirliği veya üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu kanıtlamayı gerektirir.

3. Hukuki Ehliyetsizlik Sebebine Dayalı Davalar

Taşınmazı devreden kişinin, devir tarihinde akıl sağlığının yerinde olmaması veya yaşının küçük olması nedeniyle hukuki işlem ehliyetinin bulunmadığı durumlarda açılır. Bu tip davalarda işlem tarihinde alınan sağlık kurulu raporları ve tanık beyanları kritik rol oynar.

4. Olağanüstü Zamanaşımı (Kazandırıcı Zamanaşımı) ile Tescil Davası

Tapu kaydı bulunmayan veya tapu kaydından anlaşılamayan bir taşınmazı, yasal şartlar dahilinde ve iyi niyetle belli bir süre (genellikle 20 yıl) zilyet olarak elinde tutan kişinin, bu zilyetliğe dayanarak mülkiyetin kendi adına tescilini talep ettiği davalardır.

🗺️İstanbul’da Tapu İptal ve Tescil Avukatlık Hizmeti

İstanbul’daki mülkiyet davaları, gayrimenkul değerlerinin yüksekliği ve tapu kayıtlarının geçmişinin karmaşıklığı nedeniyle özel bir uzmanlık gerektirir. Hukuk büromuz, İstanbul’un hem Anadolu hem de Avrupa yakasında bulunan ilgili Asliye Hukuk Mahkemeleri‘nde profesyonel tapu iptal ve tescil avukatlığı destek sağlamaktadır.

Avrupa Yakası Tapu Davaları

Fatih, Beyoğlu, Şişli gibi eski yerleşim yerlerinde, tapu kayıtlarının Osmanlı’dan devrolması veya kadastro sorunları nedeniyle davalar teknik karmaşıklık içerir. Büyükçekmece, Esenyurt ve Beylikdüzü gibi yeni gelişen bölgelerde ise müteahhit kaynaklı (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) ihtilaflar sıkça görülür. Avukatlarımız, bölgesel tapu müdürlükleri ve kadastro birimleri ile yakın çalışarak süreci yönetir.

Anadolu Yakası Tapu Davaları

Kadıköy, Maltepe ve Üsküdar gibi merkezi bölgelerdeki davalarda, genellikle mirasçıların birbirine karşı açtığı muvazaa davaları yoğunken; Tuzla, Pendik ve Çekmeköy gibi bölgelerde imar ve ifraz işlemleri ile ilgili tapu hatalarının düzeltilmesi davaları ön plana çıkar. İstanbul’un her ilçesindeki emsal kararları ve yerel mahkeme uygulamaları hakkında güncel bilgiye sahibiz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, tapu sicilinde hukuka aykırı olarak gerçekleştirilen tescil işleminin iptal edilerek, taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini (kayıt altına alınmasını) amaçlar. Bu durumlar genellikle;

• Muvazaa (danışıklı işlem),
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması,
• Hata, hile, korkutma gibi iradeyi sakatlayan nedenler,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin ihlali,
• Miras hukuku kaynaklı uyuşmazlıklar (örneğin saklı pay ihlali),
• Kadastro öncesi haklara dayalı uyuşmazlıklar gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir.

Tapu İptal ve Tescil Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Tapu İptal ve Tescil davaları nerede açılır? Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır. Bu, kesin yetki kuralıdır.

2. Muris muvazaası davasını kimler açabilir? Miras bırakan tarafından hakkı ihlal edilen tüm saklı paylı mirasçılar (altsoy, anne/baba, eş), bu davayı açabilir.

3. Davayı kazanma süresi ortalama ne kadardır? İstanbul’da tanık dinleme, bilirkişi raporlarının hazırlanması ve tebligat süreçleri nedeniyle davalar ortalama 1,5 ila 3 yıl arasında sürebilir. Ancak sürecin deneyimli bir avukat ile takibi bu süreyi optimize edebilir.

4. Dava açmadan önce taşınmazın satılmasını nasıl engellerim? Dava dilekçesiyle birlikte mahkemeden, üçüncü kişilere devri önlemek amacıyla tapu kaydı üzerine “ihtiyati tedbir” konulması talep edilmelidir. Tedbir kararı ile tapu, davanın sonuna kadar dondurulur.

5. Tapuyu devralan üçüncü kişi iyi niyetliyse ne olur? Tapu sicilinin güvenilirliği ilkesi gereği, taşınmazı “iyi niyetle” ve para karşılığı alan üçüncü kişinin tapusu genellikle iptal edilemez. Ancak, muvazaa davalarında Yargıtay bu iyi niyeti dar yorumlamaktadır.

6. Tapu tescil harcı nedir? Dava sonunda tapunun sizin adınıza tescil edilmesi kararı çıktığında, tapu müdürlüğünde binde 20 oranında (alınan tapu değeri üzerinden) tescil harcı ödemeniz gerekir.

7. Vekaletnamenin kötüye kullanıldığını nasıl ispatlarım? Vekil ile alıcı arasındaki akrabalık veya ticari ilişkiyi, satış bedelinin rayiç bedelin çok altında olduğunu veya satış sonrası paranın mülk sahibine ulaşmadığını ispatlayarak kötü niyet kanıtlanmaya çalışılır.