Kira Hesaplama

Kira Hesaplama Rehberi: Kira Artış Oranı ve Yasal Haklarınız

Gayrimenkul hukuku içerisinde hem kiracıları hem de mülk sahiplerini en çok düşündüren konu kuşkusuz kira zammı hesaplama sürecidir. Ekonomik koşulların değişkenliği ve yasal düzenlemelerdeki güncellemeler, “Kiraya ne kadar zam yapılacak?” sorusunu her yılın en önemli gündem maddesi haline getiriyor. Özellikle %25’lik kira artış sınırı uygulamasının sona ermesiyle birlikte, kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde doğru hesaplama yapmak kritik bir önem kazandı.

Bu kapsamlı rehberde, kira hesaplama yöntemlerini, yasal sınırları ve kira artışına dair merak edilen tüm detayları bir hukukçu perspektifiyle ele alacağız.

Kira Artış Oranı Nedir ve Nasıl Belirlenir?

Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılacak zam oranları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenmiştir. Yasal olarak belirlenen üst sınırın üzerinde bir zam yapılması, kiracı tarafından kabul edilmediği sürece hukuken geçersizdir.

Kira Artışı Neye Göre Yapılır?

Birçok kişi kira artışı neye göre yapılır? sorusunu sormaktadır. Mevcut yasalarımıza göre, kira artış oranları Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerine göre belirlenir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, her ay açıklanan enflasyon oranı değil, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. 

TÜİK enflasyon verilerine ulaşmak için tıklayınız.

• Yasal Üst Sınır: Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa veya daha düşük bir oran belirlenmemişse, zam oranı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
• Sözleşme Serbestisi: Taraflar, yasal sınırın altında kalmak kaydıyla diledikleri bir kira artış oranı üzerinde anlaşabilirler.

Adım Adım Kira Hesaplama Süreci

Doğru bir kira hesaplama işlemi için aşağıdaki adımları izlemeniz gerekir. Yanlış hesaplamalar, ileride “eksik kira ödemesi” nedeniyle tahliye davalarına konu olabilir.

1. Sözleşme Yenileme Tarihini Belirleyin: Zam, sözleşmenin başladığı ayın yıldönümünde yapılır.
2. Güncel TÜFE Verisini Kontrol Edin: TUİK tarafından açıklanan en son “12 aylık TÜFE ortalaması” baz alınır.
3. Formülü Uygulayın:

Mevcut Kira x (1 + Kira Artış Oranı / 100) = Yeni Kira Bedeli

Örnek Kira Hesaplama Tablosu

Bu tablo, aylık kira artışı hesaplamasında genel bir fikir vermektedir. Unutulmamalıdır ki, 5 yılı dolan kiracılar için mülk sahibi “kira tespit davası” açarak bu oranların üzerinde bir artış talep edebilir.

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları: Sıkça Karşılaşılan Durumlar

Kira hukuku sadece rakamlardan ibaret değildir. Süreç içerisinde tarafların haklarını bilmesi, olası uyuşmazlıkları önler.

Kira Artınca Depozito Artar mı?

Kiracıların en çok merak ettiği sorulardan biri de şudur: Kira artınca depozito artar mı?

Hukuki olarak depozito (güvence bedeli), sözleşme başında belirlenen miktardır. Kira her yıl artsa dahi, depozito miktarı kendiliğinden artmaz. Ancak taraflar yeni bir protokol ile depozitoyu güncelleyebilirler; fakat bu zorunlu bir durum değildir.

Kira Ödemeleri Hangi Gün Yapılır?

Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kira ödemeleri hangi gün yapılır? sorusunun cevabı her ayın en geç 5. günü mesai bitimine kadardır. Ancak uygulamada genellikle sözleşmenin başlangıç günü (örneğin ayın 15’i) ödeme günü olarak kabul edilir. Ödemenin gecikmesi, kiracı için temerrüt (borcun ödenmemesi) riskini doğurur.

Kira Hesaplamasında 5 Yıllık ve 10 Yıllık Sürelerin Önemi

Kira hesaplama yaparken zaman aşımı ve süreler çok kritiktir:

• 5. Yılın Sonu: Ev sahibi, kira bedelinin bölge rayicinin altında kaldığını düşünüyorsa “Kira Tespit Davası” açabilir. Bu durumda hakim, sadece TÜFE’ye değil, benzer konutların kira bedellerine de bakar.
• 10. Yılın Sonu: Ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin (1 yıl öncesinden bildirim yapmak kaydıyla) kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olur.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ) 

Aşağıdaki sorular, kira hesaplama ve kira hukuku süreçlerinde en sık karşılaşılan yasal boşlukları kapsamaktadır.